旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取廉價(jià)土地的一條通道，因此與旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的研究如火如荼的展開(kāi)了。我們?cè)涸?jīng)做過(guò)多項(xiàng)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式專題研究，我們有著豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究。下面以我院曾做過(guò)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究為例進(jìn)行說(shuō)明。
 
旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究案例：海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究

海南目前旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式主要有：
 1、高檔度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式——陵水代表的濱海灣區(qū)開(kāi)發(fā)
 目前海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在風(fēng)景優(yōu)美和海景資源豐富的著名灣區(qū)。海南省規(guī)劃了亞龍灣、海棠灣等一批灣區(qū)作為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要區(qū)域。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型以高檔度假酒店為主。目前雅居樂(lè)清水灣、富力灣和香水灣已進(jìn)入了銷售旺季。這一類地產(chǎn)是海南旅游地產(chǎn)的主力軍，也是目前市場(chǎng)上銷售的主力產(chǎn)品。有以下幾個(gè)鮮明的特點(diǎn)。
 （1）占據(jù)壟斷性海景資源
 這些項(xiàng)目占據(jù)了海南主要灣區(qū)的核心景觀，尤其是陵水清水灣、香水灣等海南島最后的熱帶灣區(qū)，全年可以實(shí)現(xiàn)海濱游樂(lè)，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)尤其明顯。
 （2）國(guó)際化氛圍最濃厚
 這些灣區(qū)不論在前期規(guī)劃還是后期的招商運(yùn)營(yíng)中，都把國(guó)際化當(dāng)作首要的因素。前期和國(guó)際團(tuán)隊(duì)合作規(guī)劃，后期國(guó)際級(jí)品牌酒店進(jìn)駐。他們是海南國(guó)際旅游島建設(shè)的重要組成部分，承擔(dān)著把海南建設(shè)成為國(guó)際著名度假地的艱巨使命。
 （3）瞄準(zhǔn)高端客戶
 這些旅游地產(chǎn)的價(jià)格雖屢創(chuàng)海南旅游地產(chǎn)新高，但仍然吸引很多高端客戶一擲千金。在購(gòu)買的客群中除了頂級(jí)私人客戶外，企業(yè)客戶購(gòu)買后作為招待會(huì)所也占據(jù)了相當(dāng)?shù)牟糠?。限制因素?br />  首先是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模限制。由于地形特殊，這一類旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的縱深較短，一般沿海岸線呈帶狀分布，在功能分區(qū)和景觀、路網(wǎng)設(shè)計(jì)方面受限制較多；其次在文化的導(dǎo)入上缺乏海南特色的原創(chuàng)濱海休閑文化，更多是對(duì)歐美和東南亞濱海休閑文化的模仿和借鑒；另外各個(gè)灣區(qū)的設(shè)計(jì)產(chǎn)品單一，目標(biāo)客群重合，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。
 2、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式——海島中部定安代表的“候鳥(niǎo)型”社區(qū)開(kāi)發(fā)
 海南島中部雖沒(méi)有濱海資源，但和濱海地產(chǎn)相比這部分旅游地產(chǎn)性價(jià)比較高，吸引了更多中低收入者購(gòu)買；并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥(niǎo)一族養(yǎng)生度假，因此養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力巨大，在海南有著獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 
 海南中部高速沿線的定安、屯昌、瓊中、五指山、保亭等地的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已開(kāi)展得如火如荼，將成為海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系中不容忽視的力量。
 （1）生態(tài)養(yǎng)生資源豐富
 海島中部綠蔭濃郁，形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態(tài)系統(tǒng)，被譽(yù)為“回歸大自然的好去處，未受污染的長(zhǎng)壽島”。海島中部大型的候鳥(niǎo)型社區(qū)主要依附于水庫(kù)、溫泉、森林等豐富的生態(tài)資源，非常有利于老年人養(yǎng)生度假。
 （2）旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模大
 海南島中部的候鳥(niǎo)社區(qū)，擺脫了濱海灣區(qū)帶狀地形帶來(lái)的限制，在占地規(guī)模和開(kāi)發(fā)規(guī)模上都是濱海灣區(qū)難以比擬的。開(kāi)發(fā)商可以從容的進(jìn)行各種設(shè)施的擺布和配套，利用豐富的水庫(kù)資源和森林資源組成區(qū)域的養(yǎng)生環(huán)境。
 （3）客戶基礎(chǔ)雄厚
 海島中部的養(yǎng)生養(yǎng)老價(jià)值逐漸被更多的人認(rèn)識(shí)，面對(duì)的客戶群也不僅限于候鳥(niǎo)客戶了。目前針對(duì)高端客戶推出的獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅等高品質(zhì)產(chǎn)品，在中部候鳥(niǎo)型社區(qū)中逐漸增多。限制因素：
 中部旅游地產(chǎn)早期一般追求性價(jià)比，造成項(xiàng)目的“三低”。首先服務(wù)配套低。候鳥(niǎo)型社區(qū)作為獨(dú)立于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的“飛地”，遠(yuǎn)離城區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃自成一統(tǒng)，缺乏和周邊社會(huì)的必然聯(lián)系。第二產(chǎn)品檔次低。中部地產(chǎn)的主力產(chǎn)品是小戶型的公寓，主要以價(jià)格低來(lái)迎合市場(chǎng)。第三產(chǎn)品使用率低。社區(qū)的入住率隨著季節(jié)的變化大起大落，也為社區(qū)的管理帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)，不利于社區(qū)氣氛的行成。
 3、復(fù)合旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)——文昌代表的城市拓展新區(qū)開(kāi)發(fā)
 近年來(lái)，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外企業(yè)看好海南，競(jìng)相來(lái)這里投資。海南的大項(xiàng)目建設(shè)取得了較好成效，城市建設(shè)也隨著國(guó)家重大戰(zhàn)略的實(shí)施進(jìn)入了發(fā)展的快車道。在海南的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，列出了幾個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)城市。例如：作為我國(guó)未來(lái)最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。這一類城市的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和上兩類的發(fā)展模式迥然不同。
 （1）地產(chǎn)潛力大升值快
 借助低緯度的優(yōu)勢(shì)，文昌成為中國(guó)也是世界上為數(shù)不多的航天中心。目前兩條一路和東線高速鐵路的建設(shè)使文昌擺脫了長(zhǎng)期被邊緣化的局面，迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)代。就在宣布航天城建設(shè)后不到兩年的時(shí)間里，文昌房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)翻番，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入也急劇增加。
 （2）緊密結(jié)合城市發(fā)展
 與濱海灣區(qū)開(kāi)發(fā)的國(guó)際化和養(yǎng)老地產(chǎn)的獨(dú)自發(fā)展模式不同，城市拓展區(qū)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要承擔(dān)起部分城市功能，對(duì)項(xiàng)目和配套設(shè)施的規(guī)劃都提出了更高的要求。
 （3）客戶需求多元
 這類旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅要照顧外來(lái)的候鳥(niǎo)客戶和度假客戶，更多的是城市升級(jí)帶來(lái)的大量商務(wù)人群。他們的消費(fèi)行為和海南傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)客戶不同，更看重資產(chǎn)的升值潛力。限制因素：
 海南島城市中除?？诤腿齺喭?，城市市政基本配套設(shè)施檔次低，城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫(yī)療和文化娛樂(lè)設(shè)施缺乏。單個(gè)開(kāi)發(fā)商難以承擔(dān)市政配套設(shè)施的建設(shè)，在土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)中要為其預(yù)留發(fā)展用地。
 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式對(duì)一個(gè)地區(qū)來(lái)說(shuō)是旅游業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的跳板，因此來(lái)說(shuō)對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的研究應(yīng)該是一個(gè)不斷深入的過(guò)程，我們?cè)涸跁r(shí)間的過(guò)程中也非常重視對(duì)這一方面的研究，如果你想要進(jìn)一步了解些有關(guān)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式更多的知識(shí)，可以點(diǎn)查看相關(guān)專題研究：
《從單一度假地產(chǎn)到綜合性旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上）——國(guó)際旅游島背景下海南旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式淺析》
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