演講嘉賓朱鳳泊講話

主持人：感謝朱會長的精彩發(fā)言，他從之前分析了我們2014年房地產(chǎn)的走勢，同時也為我們總結(jié)了2015年中國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，提到了大家應(yīng)該合作共贏，不管是小企業(yè)還是大企業(yè)應(yīng)該團結(jié)起來，共同的謀求發(fā)展。剛才其實我們的朱先生也提到了養(yǎng)老地產(chǎn)，還有旅游地產(chǎn)的一些發(fā)展的狀況，接下來我們就要有請一位這方面的專家，來自北京太陽城集團董事長朱鳳泊先生，為我們來介紹養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)情況，大家歡迎。

朱鳳泊：打造創(chuàng)新太陽城模式 應(yīng)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛需時代

朱鳳泊：尊敬的朱會長，全亮，各位領(lǐng)導(dǎo)，各位朋友，大家下午好!在這邊給我準備PPT的時候，我先做一個自我介紹，我是一個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實干企業(yè)家，做實體的，到現(xiàn)在做了15年。從拿地開始到開發(fā)建設(shè)，做裝修，做市場，做養(yǎng)老的運營，以及總結(jié)和創(chuàng)立太陽城的運作模式。到現(xiàn)在我們向全國做養(yǎng)老體系，做擴張。這15年風風雨雨，遇到了很多很多的困難，但是我能夠堅守下來，能夠堅持下來。為什么能夠堅持呢?說實話還是個人的性格使然，如果沒有一份堅強的信念，沒有一個勇敢的拼搏的精神，我估計這15年我是拼不下來的。在15年之前，我過去是干公安的，做刑事偵查，北京的叫刑偵總隊。很快大家會看到一個新片子，最近要上演，叫東北向北，講的是北京通州在知青時代發(fā)生一個入室的老流氓，連續(xù)作案五年抓不到他。這個案子我參與了，過幾天就有首映式，在首映式上大家可以看到我。因為我參與了這個案子，這個案子寫劇本的時候我也參與了，但是沒有演，我不夠格。說明什么呢?在干公安的時候，我經(jīng)歷了很多很多特別艱難的事，比如說就這個案子，就這個老流氓抓不著，我們大冬天的，那時候冷呀，鵝毛大雪，三九寒天，我們是地上鋪了一個羊皮襖，身上穿這一個翻過來的羊皮襖，爬在雪地里蹲守，從后半夜一點開始到凌晨一兩點鐘，一蹲守就是五個小時，一個冬天一個冬天這么蹲。你們知道警犬都凍的直叫，又不敢發(fā)出聲音來，就是那種低吟，看它的眼神很可憐，警犬都凍成那樣，可想我們?nèi)?。這樣的經(jīng)歷不僅是這一次，很多這樣經(jīng)歷，讓我覺得人應(yīng)該有一份勇敢的心，有一個堅強的信念。

所以太陽城做到今天我想一般人是支撐不下來，因為在2000年的時候開始動工，那個時候養(yǎng)老這兩個字都很少有人聽到，養(yǎng)老是很自然的事，就是退休以后家里有老人在家嗎。但是走出來那時候沒有，PPT現(xiàn)在準備好了，我跟大家分享一下太陽城的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當中的創(chuàng)新模式。

今天可以講模式，可是我們走過來的時候當時什么模式也沒有。我想分三個方面向大家匯報一下，必須提到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場前景，實際上也會提到市場的背景，還有講一講我們這15年養(yǎng)老歷程。這個歷程我不是想夸耀自己，這個歷程我一定要去講，我做錯的地方，我要告訴大家別做錯。今天跟我一起來的剛剛加盟我們集團，成為我們集團副總的劉學中，我去年在銀川第一次講我做錯的地方，我就告訴大家別做錯，因為我們誰做事也不容易，我們錢不是大風刮來的，甚至用身家性命，用我們命運來做賭注，做新項目。那個時候我跟學中就交下朋友了，直到來到我們集團。

我想告訴大家在15年，我講我的歷程的時候，這里面我們別輸在起跑線上，會容易犯錯的地方。談發(fā)展規(guī)劃，我想去談什么呢?想談我們來到了一個互聯(lián)網(wǎng)時代，金融創(chuàng)新時代，我們怎么樣能夠把養(yǎng)老的事情和現(xiàn)在的時代背景和一些工具模式結(jié)合起來，把它越做越好，所以我想分三個方面講。

首先養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場前景，提到了老齡化的社會背景，大家都知道其實在去年年底我們就有2.02億老人了，中國人口老齡化有著其他國家相同的地方，又有中國人口老化自己鮮明的特色。一個就是咱們的基數(shù)大，大到什么程度呢?到2053年中國的老年人口將達到4.87億，就是差一點就五個億。四個億以上的老年人口一直會持續(xù)到本世紀末，這還不算問題，最嚴重最嚴重的是我們?nèi)丝诶匣Y(jié)構(gòu)性的問題，50年以后出生的我們叫50后，到59年這十年，出生了2.2億人。這十年出生的2億多50后，他們基本上都是獨生子女家庭的父母了。過去我們中國講養(yǎng)兒防老，家庭養(yǎng)老。現(xiàn)在在座的各位可能年齡大一點的，兄弟姐妹好幾個，你像我在家，我排行老七，我上面三個哥哥，三個姐姐。父母在的話我們可以七個人輪養(yǎng)，但是獨生子女家庭怎么樣實現(xiàn)輪養(yǎng)。所以未來對中國的社會，無論是人文社會，經(jīng)濟社會，特別是家庭帶來的壓力是空間的，這個問題是很難很難解決的。這就是中國人口老化所面臨的最嚴重的問題。

根據(jù)中國人口老化的趨勢，我們政府著急了，是真著急了。大家都知道2013年稱之為中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的元年，媒體上，產(chǎn)業(yè)的同行們稱之為元年。在2013年相繼出臺了一系列的政策、法規(guī)，紅頭文件，包括老年人權(quán)益保障法的修訂的法案。國務(wù)院關(guān)于加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見，以及十二五規(guī)劃當中的國務(wù)院的有關(guān)養(yǎng)老的規(guī)劃意見等等。但是2013稱之為元年的這些政策出臺，基本上都是宏觀的，號召性的，沒有具體的一些政策落地。其實應(yīng)該看2015年，我們看2015年中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的啟動真的是在今年。首先從兩會上傳出的聲音，李克強總理在政府工作報告里面18次提到養(yǎng)老，人大政協(xié)代表委員們提案提到了養(yǎng)老的內(nèi)容，比任何一次兩會提案都要多的多。兩會之后我們就看到有一些政策就出臺了，最新的政策是昨天晚上新聞聯(lián)播，大家都看了吧。國土資源部、住建部等聯(lián)合發(fā)文，經(jīng)國務(wù)院批準的，在房地產(chǎn)存量房當中允許調(diào)歸和改建，只要做養(yǎng)老的。我們知道剛才朱會長講的特別好，講到存量房，很多房地產(chǎn)現(xiàn)在動不得，邁不開步，房子賣不出去，資金回流不行。現(xiàn)在完全可以把一部分的住宅或者說其他設(shè)施改為養(yǎng)老公寓，這是允許調(diào)整的。從過去的商品房，可以調(diào)為自持，持有物業(yè)，也可以把規(guī)劃經(jīng)過批準的，要開工建設(shè)的甚至有開工證的，也可以重新調(diào)規(guī)，重新審批，這是昨天出臺的政策。

還有國土資源部和人總行，由國開行代文，已經(jīng)經(jīng)過批準的一個文件。大家都知道劃撥土地很難取得銀行的貸款支持，因為劃撥土地地不是投資人的，調(diào)整后的政策只要是做養(yǎng)老，做醫(yī)療的，只要地上有地上物的時候，可以以地上物為準，連帶劃撥土地，銀行給予金融支持。

民政部門，各級民政部門出臺了一系列的詳細的具體措施。比如說北京，北京要對老年人口進行疏解，什么叫疏解呢?疏解其實最早在十幾年前，北京就把污染的，噪音的企業(yè)疏解到外地去。現(xiàn)在把疏解落到了養(yǎng)老問題上，北京要把老年人口疏解到北京的近鄰河北，因為那里的地價低，房價低，養(yǎng)老養(yǎng)得起，疏解政策。

民政部、國家發(fā)改委今年要扶持十個政府辦的養(yǎng)老示范項目，由國開行給錢，而且項目規(guī)模都不小。政府要干什么呢?實實在在落實這些政策和有行動，就是在產(chǎn)業(yè)當中要撬動起來。我們可以看到這一系列政策背后實際行動有了，落地政策有了，有關(guān)法規(guī)調(diào)整了，這就是我們2015年所面臨的這樣一個形式。

在這個形式下，我們在研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展和我們進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展當中會給我們帶來非常利好的消息。這一塊我就不想展開講了，大家都知道，剛才朱會長也講了，中國的養(yǎng)老的布局還是以家庭養(yǎng)老為主，叫9073，90%的老人住在家里家庭養(yǎng)老，70%的老人通過社區(qū)服務(wù)實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)，只有3%進入養(yǎng)老機構(gòu)，現(xiàn)在的情況是什么呢?可以，沒有問題，就是大家所想象的50后到了75歲以上，是最可怕的時代到來了。我們預(yù)測8%的床位準備率都不夠，而我們國家的布局，就這么緊著干還干不到3%呢，政府投資，政府給補助等等，這一系列的也做不到3%。50后到75歲還有多少年?50年出生的還有10年。我們感覺到十年后會出現(xiàn)兩個問題，一個真正的養(yǎng)老的剛需時代來了，但同時社會問題出現(xiàn)了，一床難求，家里養(yǎng)不了老，但是老人又住不進養(yǎng)老機構(gòu)，這是十年后將要發(fā)生的事情。

這就談到了建國前和建國后老人不同的特征。建國前的老人子女多，收入低，思想保守，教育程度低，身體健康狀況比較差。從現(xiàn)在做養(yǎng)老項目真正瞄準的是50后，以及后來的60后70后，因為他們都是獨生女家庭。所以我們在做市場，做產(chǎn)品的時候，我們要考慮到50后有什么獨特的需求，區(qū)別于建國前出生的老人，這是我們做項目，做產(chǎn)品，我們應(yīng)該研究的。

我們做的比較早，肯定是當時中國第一家的民營的養(yǎng)老企業(yè)。就現(xiàn)在目前有做的比我大的，但實現(xiàn)全面運營的太陽城在中國還是第一大，可能隨著一兩年以后可能有比我們還大的。我們經(jīng)歷了從個人的資本投入，通過這么一個項目把資本放大了。過去我們只有幾千萬投入，現(xiàn)在我們資產(chǎn)達到了大十幾個億。我們在資質(zhì)上，真正養(yǎng)老運營服務(wù)也有十年的時間了。首先是中國第一家民營的四星級老年機構(gòu)，最高是五星級，只有政府辦的北京有一家五星級的，民營的我們是第一家。這些資質(zhì)告訴我們，我們在養(yǎng)老運營服務(wù)當中，我們真正做到位了，所以實現(xiàn)了ISO9001的質(zhì)量認證。同時又是民營企業(yè)自己撰寫?zhàn)B老服務(wù)，養(yǎng)老運營，養(yǎng)老管理三項標準，獲得了有關(guān)部門的認證，這個標準認證。最近民政部組織來寫?zhàn)B老運營服務(wù)標準，參考的底稿就是太陽城提供的。

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