演講嘉賓朱中一講話（二）

三、學習政府工作報告需研究兩個問題：房地產(chǎn)的規(guī)律問題和房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化怎么樣協(xié)調(diào)發(fā)展問題

第三大點，我覺得學習政府工作報告，根據(jù)當前的市場情況，特別是學習理解李克強總理3月15日在中外記者招待會上的講話，我認為有兩個問題是要研究的，因為在座的不少企業(yè)都和大家都有關(guān)系，起碼要大家考慮，這是政府研究機關(guān)研究，但是我提出來考慮的問題，我覺得大家可以考慮。一，房地產(chǎn)的規(guī)律問題。二，房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化怎么樣協(xié)調(diào)發(fā)展問題。

房地產(chǎn)的規(guī)律問題，總理在答記者問的時候說了這么一句話，房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律，他講了大中小城市的一些問題，總理沒有展開房地產(chǎn)自身有什么規(guī)律。我覺得大家是可以琢磨琢磨房地產(chǎn)的規(guī)律。大家可能比較認可的規(guī)律是這么一個規(guī)律，就是房地產(chǎn)市場是地域性強，周期性強，這兩個規(guī)律是它自身的最基本的規(guī)律。因為地域性強，所以我現(xiàn)在要分類指導，因為周期性強，所以我們希望政策穩(wěn)定，不要今天一個政策，明天一個政策，大家無所適從，這樣市場很難穩(wěn)定。

除了這些規(guī)律還有什么規(guī)律?這個問題我琢磨的時間很長，因為我從2006年到房地產(chǎn)協(xié)會以后，到去年我在協(xié)會基本上是管市場這一塊，當然其他也管，我跟上面經(jīng)常匯報，經(jīng)常接觸。我覺得起碼有這么幾個問題。第一個問題我們房地產(chǎn)行業(yè)究竟怎么樣定位，我們既然碰到了這個問題，在經(jīng)濟下行的時候非常強調(diào)對經(jīng)濟的拉動，非常強調(diào)支柱產(chǎn)業(yè)。當經(jīng)濟好了房價上去了，就要遏制房價過快上漲。所以政策有時候搖擺，為什么搖擺就是定位問題。在不同的時期，不同的階段，對于房地產(chǎn)的定位是不是需要研究，我認為這個問題是要考慮的。就是在穩(wěn)增長和惠民生的關(guān)系問題怎么處理，在目前調(diào)結(jié)構(gòu)和防風險怎么樣處理，這都涉及到房地產(chǎn)規(guī)律的問題，房地產(chǎn)怎么樣和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展問題，這是要研究的一個問題。當然這一次李克強總理再次明確住房問題既是經(jīng)濟問題，又是民生問題，我認為這一次是正式明確更要關(guān)注。因為強調(diào)住房問題是民生問題是什么呢?是在2010年的國務(wù)院關(guān)于遏制房價過快上漲的時候講到了這個問題，因為那時候房價上漲的很快，這一次市場在下行，同樣強調(diào)這個問題，就是說明中央對于房地產(chǎn)規(guī)律更多的考慮。既然是強調(diào)住房問題是民生問題，就一連串問題，我覺得你們在座的都應該考慮。

要研究房地產(chǎn)與金融、土地和建筑怎么結(jié)合，因為今天是金融論壇，房地產(chǎn)和金融是密不可分的，因為房地產(chǎn)是資金需求量相當大的一個行業(yè)，在聯(lián)合國，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)行業(yè)它是跟金融保險業(yè)作為一個行業(yè)的，叫做金融保險與房地產(chǎn)業(yè)，當然我們是單獨的列出一個行業(yè)，這說明在國際上面房地產(chǎn)和金融保險是作為一個大行業(yè)來看，我們盡管是兩個行業(yè)，但是密不可分，怎么協(xié)調(diào)發(fā)展，因為今天是金融論壇，我也不想展開了，但是這個問題必須研究。

和土地的問題，叫房地產(chǎn)，房和地密不可分，這怎么樣協(xié)調(diào)發(fā)展，這個問題必須要注意的。我以前一直是主張的是什么呢?我從2010年開始給上面的建議一直主張是什么呢?很多的土地政策，在房地產(chǎn)問題上要統(tǒng)籌考慮，包括土地的出讓，土地的出讓應該是根據(jù)住房的需求來考慮出讓的，包括價格，你要遏制房價過快上漲就不能讓土地價格過快上漲。你如果面粉價格在上漲，讓饅頭價格遏制上漲，可能嗎。我對昨天的文件是百分之百擁護，這個建議提了多少次了，我以前也坦率的提，絕對不能輕易拿地王，但是拿也無可奈何，當風險下行的時候是企業(yè)的，政府不會背這個風險。現(xiàn)在好的是什么?我要控制土地，我是根據(jù)住房來控制土地，我的土地出讓，土地的出讓不能跟地方的財政收支平衡來掛鉤，如果跟地方的收支平衡來掛鉤，必然使地價越來越高，不管你需要不需要，我一出讓土地就考慮地方財政平衡。土地的出讓應該是服從于住房的供應計劃，是需要多少住房，我來供應多少土地，然后價格上我要考慮是建普通商品房的，我在價格上面可能怎么樣價格，你如果拼命抬高，價格必然抬高。我認為這些問題作為長遠來說，作為我們企業(yè)拿地應該考慮。

在我們房地產(chǎn)法里面，我原來在法規(guī)司時間很長，建筑法和房地產(chǎn)法都是在我手頭制定的。在房地產(chǎn)法里面和建筑有關(guān)的只有一條，就是房地產(chǎn)開發(fā)項目要執(zhí)行建筑的標準規(guī)范，項目竣工驗收合格以后才能使用。就是整個房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)是建筑活動，當然我們現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也好，什么也好，我們現(xiàn)在包括推進住宅產(chǎn)業(yè)化，為什么那么困難。如果沒有建筑的產(chǎn)業(yè)化，你要推進住宅產(chǎn)業(yè)化是不可能的。包括我們現(xiàn)在講轉(zhuǎn)型發(fā)展，我們在轉(zhuǎn)型發(fā)展其中轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變粗放的發(fā)展方式，實際上是轉(zhuǎn)變建筑業(yè)粗放式的施工方式。包括目前講的綠色建筑也好，我們住宅產(chǎn)業(yè)化也好，我們?nèi)b修也好，都是在國家綠色建筑行動里面講的，包括現(xiàn)在講的是國家一級的文件都是建筑產(chǎn)業(yè)化，當然我們行業(yè)，我們部里面還在提住宅產(chǎn)業(yè)化，為什么呢?這兩個是密不可分的。

如何完善住房保障和市場供應體系構(gòu)建總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格與支付能力相適應的機制。

住房的一級市場二級市場和租賃市場怎么樣協(xié)調(diào)發(fā)展，我認為這些問題是和規(guī)律有關(guān)系的，這個規(guī)律毫無疑問的將來是在中長期政策里面必然要反應的。

還要研究房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展問題，這個在李克強總理的講話里面，3月15日的答記者問有一句話，中國城鎮(zhèn)化的進程還在加快，房地產(chǎn)市場的需求是剛性的。我們說中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間很大，為什么很大?因為我們的城鎮(zhèn)化還在推進，這個實際上是對的，但是目前理論和實際就碰到了幾個問題是需要研究的。

咱們的城市化確定的方針，就是大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，要優(yōu)先發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，合理發(fā)展中等城市，控制大城市，特別是特大城市的規(guī)模。但是我們實際的人口流向可能不是的，人口流向，流向到一些骨干城市，中心城市，因為那里有就業(yè)的機會，那里面基本公共服務(wù)比較好。但是我們各地的房地產(chǎn)市場都在發(fā)展，三四線城市也在發(fā)展。所以為什么三四線城市造成供大于求的問題難解決，因為他的人流出來，你還在建人是流出來的。

你要把這種城鎮(zhèn)化里面的住房剛需怎么樣實現(xiàn)的問題。也就是說農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，我們講的坦誠一點，能不能買得起房的問題。我們講的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間大，核心是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口規(guī)模大，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，你能不能買得起現(xiàn)在開發(fā)的房子，這就是購買力的問題。我給上面匯報的時候，我坦誠說，這個難度很大。我們現(xiàn)在情況是什么問題呢?我匯報的時候說面臨著兩個老鼠洞，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口可能在老家有房子，但是他由于出來了，自己沒有住，老鼠老跑來跑去。到了城里以后特別是在大城市，他又在住哪個地方，住在地下室，住下工棚，住在城中村，那里也是老鼠跑來跑去的。我們要在2020年前實現(xiàn)小康，要解決住房問題，在國家的城鎮(zhèn)化的規(guī)劃里面，它把農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房是列為基本保障方面的。但是我們各地的測算住房的時候，在測算城鎮(zhèn)化的時候，因為城鎮(zhèn)化所以我們要蓋多少房，他是算在商品房里面，這個就是核心問題的核心問題，也就是說我們的房地產(chǎn)市場為什么碰到這些問題呢?這又是一個重要的問題。

真正要解決這些問題，要跟土地使用制度改革聯(lián)系起來，要跟宅基地制度改革聯(lián)系起來。要把農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的宅基地和房產(chǎn)作為資產(chǎn)能夠流轉(zhuǎn)，這樣提高他們城市里面購買和租賃住房的能力，這樣他們才有能力在城市購買房子或者租房子。當然這個問題正在搞試點，我覺得這些問題，我們的企業(yè)是一定要考慮的，我們企業(yè)到一個地方去開發(fā)，你肯定要看一看，他的人口是流入的還是流出的，如果他有一些城市本身是在流出，你再去建房子誰來買呢，這是要研究的問題，也是需要重視的問題。

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