房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格不僅關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，更牽動和影響著人民的生活水平。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)很多新的變化，各方對房地產(chǎn)價(jià)格走勢的猜測又成為熱點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格變化究竟如何，還要從影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素說起。

　　幾大因素影響房地產(chǎn)價(jià)格

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。經(jīng)濟(jì)增長意味著國民生產(chǎn)總值和國民收入的增加，經(jīng)濟(jì)繁榮，就業(yè)增加，物價(jià)與工資水平處于有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀態(tài)，用于生產(chǎn)、投資和消費(fèi)的需求增加。經(jīng)濟(jì)主體對廠房、住宅等需求擴(kuò)張，推高各類房地產(chǎn)價(jià)格；反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長下滑，經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格隨之下降。有研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體趨勢基本一致。房地產(chǎn)價(jià)格的變動趨勢與經(jīng)濟(jì)周期也大體保持一致，即經(jīng)濟(jì)狀況的變化會影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化。如日本經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)歷的1959年“巖戶”景氣時(shí)期、1979年“微波”景氣時(shí)期、1987年“內(nèi)需”景氣時(shí)期，都帶來了房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上揚(yáng)。

　　財(cái)政金融狀況。當(dāng)存款利率上升時(shí)，會吸引投資人將投資資金存入銀行，從而減少對房地產(chǎn)的投資，使房地產(chǎn)價(jià)格下降；相反，若存款利率下降，會促使人們將儲蓄資金轉(zhuǎn)化為投資行為，從而增加了對房地產(chǎn)的需求，使房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　貸款利率上升、緊縮銀根，會減少開發(fā)投資與消費(fèi)投資的金融支持而使投資成本增加，從而減少市場對房地產(chǎn)的需求，因而房地產(chǎn)的價(jià)格就下降；反之，若貸款利率降低，則會刺激對房地產(chǎn)的需求而使價(jià)格上升。

　　貸款比例是指銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款的比重，其比重增大，就會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格會上升；其比重減少，會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格會下降。

　　在純收益一定的情況下，資本化率越高，房地產(chǎn)價(jià)格越低；反之，資本化率越低，房地產(chǎn)價(jià)格越高。

　　自2010年以來，連續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是對前期調(diào)控效果不滿，又于2011年年初出臺的“新國八條”，名副其實(shí)可稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施”。在利用金融政策調(diào)控樓市方面，都有可圈可點(diǎn)之處。如規(guī)定“二套房”房貸首付不得低于六成，基準(zhǔn)利率不得低于1.1倍，暫停對第三套房貸款等，均在一定程度上有效地起到了抑制投機(jī)、投資性需求的作用，對于緩解商品住宅市場供求關(guān)系意義重大。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是指第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)之間的比例關(guān)系。一般來說，在城市化的初期，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場化水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，對房地產(chǎn)的需求品種比較單一、需求量比較少，房地產(chǎn)的價(jià)格也較低；進(jìn)入高度城市化的國家和地區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)的比重加大，對房地產(chǎn)品種及需求量也明顯增加，房地產(chǎn)價(jià)格會相應(yīng)上升。

　　稅收負(fù)擔(dān)狀況。對房地產(chǎn)開發(fā)商或轉(zhuǎn)讓者征稅的變化，會影響供給；對房地產(chǎn)購買者征稅的變化，會影響需求。供給者的稅收負(fù)擔(dān)加重，一方面加大成本，另一方面減少供應(yīng)量，一般會使房地產(chǎn)價(jià)格上升；需求者的稅收負(fù)擔(dān)加重，會削弱其購買能力，一般會使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　所以，當(dāng)政府欲刺激房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)，會對開發(fā)商采取稅率優(yōu)惠措施；當(dāng)政府欲控制房地產(chǎn)價(jià)格的過快漲幅時(shí)，則會采取提高購房者稅率的措施。

　　居民收入。通常在沒有通貨膨脹的情況下居民收入的增加，或在有通貨膨脹但居民收入的增加幅度超過通貨膨脹的幅度，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需的空間或擴(kuò)大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。不同群體的收入增加，對房地產(chǎn)需求的影響大小是有所不同的。

　　低收入者收入增加對房地產(chǎn)需求的影響不大。高收入者收入增加，若用來儲蓄或其他投資，影響不大；若投資房地產(chǎn)，則會引起房地產(chǎn)需求的增加，在一定時(shí)間內(nèi)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。中等收入者收入的增加，會引起房地產(chǎn)需求的增加，促使房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

　　物價(jià)。通常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的變動與方向趨向一致。但有時(shí)也顯得比較復(fù)雜。如若物價(jià)普遍下降，表明人們的生活水平普遍提高，即使房地產(chǎn)價(jià)格不變，也會增加對房地產(chǎn)的購買能力；反之，如若物價(jià)普遍上升，人們的日常生活支出就會增加，即使此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格不變，也會削弱對房地產(chǎn)的購買能力。

　　另外，不論一般物價(jià)總水平是否穩(wěn)定，其中某些物價(jià)的起伏必然會引起房地產(chǎn)價(jià)格的波動，如建筑物材料、建筑人工費(fèi)的變動會影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而帶來房地產(chǎn)價(jià)格的相應(yīng)變化。

　　中國房地產(chǎn)市場和政策的未來發(fā)展

　　關(guān)于未來的房地產(chǎn)政策，其基本思路應(yīng)該是非常明確的，就是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控和大力發(fā)展住房保障并重。調(diào)控和住房保障依然是未來房地產(chǎn)政策的兩大主線。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策對市場的影響將進(jìn)一步深化，市場主體預(yù)期繼續(xù)調(diào)整。中央政府和有關(guān)部委反復(fù)傳達(dá)的信號就是要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，因此短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會有大的變化和調(diào)整，下一步重點(diǎn)仍然是落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控政策的反復(fù)強(qiáng)調(diào)，無論對購房者還是開發(fā)商，都會帶來各自預(yù)期的進(jìn)一步調(diào)整，這種預(yù)期調(diào)整又會直接影響未來的購房行為。

　　房地產(chǎn)資金短缺和社會資金尋找投資機(jī)會并存。一方面，銀行信貸資金緊張，2011年存款準(zhǔn)備金率、利率一再上調(diào)，導(dǎo)致市場流動性整體趨緊。盡管2011年12月存款準(zhǔn)備金率出現(xiàn)首次下調(diào)，但估計(jì)未來房地產(chǎn)業(yè)資金仍然從緊。另一方面，有大量社會資金還在尋找投資的機(jī)會。截至2010年底，全國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已超過30萬億元，加上手持現(xiàn)金、股票、債券、保險(xiǎn)以及金融機(jī)構(gòu)理財(cái)產(chǎn)品等，金融資產(chǎn)總規(guī)模超過48萬億元，被稱為全球私人財(cái)富增速最快的國家。在這種情況下，房地產(chǎn)私募基金將成為連接社會資金與房地產(chǎn)的有效工具。從目前來看，投資者對房地產(chǎn)基金的認(rèn)識和接受程度、房地產(chǎn)基金募集和管理水平、房地產(chǎn)基金監(jiān)管、制度完善等還需時(shí)間進(jìn)一步培育。

　　住房保障供應(yīng)體系不斷完善，公共租賃住房成為保障性住房發(fā)展重點(diǎn)和主體。這是由經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的局限性和公共租賃住房的優(yōu)勢決定的。廉租住房主要針對城市低保人群，供應(yīng)對象和覆蓋面有限；經(jīng)濟(jì)適用住房需要地方政府不斷的政策優(yōu)惠和投入，但這些投入最終沉淀到經(jīng)濟(jì)適用住房購買家庭中，難以實(shí)現(xiàn)保障房的循環(huán)利用；而公共租賃住房由于采用租賃形式，在退出方面有天然優(yōu)勢。另一方面，保障房建設(shè)需要多渠道籌集資金，需要破解保障房資金難題。預(yù)計(jì)2013年的保障房建設(shè)資金壓力大于2012年。其原因是，除了2013年新開工的保障房建設(shè)任務(wù)之外，2012年開工的1000萬套保障房還要繼續(xù)建設(shè)，兩者疊加將使得保障房資金問題成為擺在地方政府面前的一個(gè)重要難題。要解決這個(gè)難題，一方面，地方政府要創(chuàng)新保障房的融資渠道；另一方面，也需要通過有關(guān)政策吸引社會力量和社會資金參與保障房建設(shè)和運(yùn)營，通過保障房融資渠道多元化解決資金問題。

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