提要：房地產(chǎn)調(diào)控政策給市場(chǎng)的影響到目前則是更貼近市場(chǎng)和現(xiàn)實(shí)的脈絡(luò)清晰：一方面，繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求，限購(gòu)和限價(jià)是不能觸碰的底線；另一方面，支持以首次置業(yè)為代表的合理購(gòu)房需求，并從首套房貸利率、公積金貸款額度調(diào)整、首套置業(yè)稅費(fèi)減免等方面的“微調(diào)”來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)活躍。

　　2012年過(guò)去這三分之二的時(shí)間里，房地產(chǎn)調(diào)控政策給市場(chǎng)留下的印象，從年初堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的泰山壓頂，到年中地方與中央在“松綁”與“嚴(yán)格實(shí)施”之間博弈的撲朔迷離，到目前則是更貼近市場(chǎng)和現(xiàn)實(shí)的脈絡(luò)清晰：一方面，繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求，限購(gòu)和限價(jià)是不能觸碰的底線；另一方面，支持以首次置業(yè)為代表的合理購(gòu)房需求，并從首套房貸利率、公積金貸款額度調(diào)整、首套置業(yè)稅費(fèi)減免等方面的“微調(diào)”來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)活躍。

　　堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松

　　2012年以來(lái)，盡管關(guān)于調(diào)控是否放松的傳言不絕于耳，調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)心理的影響也不再那么“烏云密布”，但為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)始終沒(méi)有改變，具體表現(xiàn)在幾個(gè)方面：

　　首先，中央多次指出要鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，促使房?jī)r(jià)回歸不動(dòng)搖，即使在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大提出“穩(wěn)增長(zhǎng)更重要”之時(shí)，仍然強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)性需求的政策措施；

　　其次，在上半年，各地樓市微調(diào)不斷，但凡是涉及放松限價(jià)、限購(gòu)的均被叫停；典型的像上海持居住證3年可買二套房、廣州中山上調(diào)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等，均在叫停之列。

　　最后，針對(duì)媒體報(bào)道調(diào)控將會(huì)放松，國(guó)家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部四部委相繼表態(tài)澄清，否認(rèn)放松。6月18日，住建部發(fā)言人強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作，特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施，鞏固調(diào)控成果。7月19日，國(guó)土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。

　　政策微調(diào)向市場(chǎng)傳導(dǎo)利好

　　盡管，中央層面三令五申強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，但來(lái)自貨幣政策，包括兩次降息、兩次降存款準(zhǔn)備金率、首套房貸利率調(diào)整等，以及30多個(gè)城市根據(jù)自身情況相繼“微調(diào)”，包括免或減征購(gòu)房契稅或退稅、改變普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、土地松綁等都被通過(guò)或默許，依然給市場(chǎng)傳達(dá)了極強(qiáng)的信心。

　　4月26日，在昆明召開(kāi)的2012年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作會(huì)議透露，全省房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻，存在房?jī)r(jià)仍未回落到合理價(jià)位、市場(chǎng)消化能力明顯減弱、待售面積增加等諸多問(wèn)題。為此，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。昆明市住建局在會(huì)上提出，綜合采取稅收、行政、金融等多種手段，加大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持力度，并提出4個(gè)建議，如建議稅務(wù)部門研究出臺(tái)促進(jìn)商品房銷售、減輕企業(yè)資金壓力的稅收優(yōu)惠措施，建議金融部門研究出臺(tái)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供金融服務(wù)的措施，對(duì)首套房貸實(shí)行優(yōu)惠利率等。此后昆明市還下發(fā)了支持城中村改造的文件，局部調(diào)整了相關(guān)規(guī)定，緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力。

　　樓市局部回暖引發(fā)專項(xiàng)督察

　　政策微調(diào)帶來(lái)的蝴蝶效應(yīng)非常明顯。4月以后，受政策微調(diào)、預(yù)調(diào)和國(guó)家金融政策放寬的影響，國(guó)內(nèi)不少城市的商品房成交量放大，市場(chǎng)逐漸回暖。5月，隨著春節(jié)后部分樓盤(pán)降價(jià)促銷，昆明樓市成交明顯活躍，以8656套的成績(jī)創(chuàng)12個(gè)月單月成交新高，此后的6、7、8月份，成交量達(dá)到年內(nèi)高峰。伴隨著成交量的攀升，房?jī)r(jià)也開(kāi)始逐漸抬頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市7月房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，70個(gè)大中城市里環(huán)比共有50個(gè)城市上漲，比6月份增加了一倍。昆明則是環(huán)比同比“雙漲”，這也是今年昆明房?jī)r(jià)連續(xù)6個(gè)月止?jié)q后，首次出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。

　　樓市異動(dòng)受到了中央的重視。7月底開(kāi)始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組對(duì)16個(gè)省市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專項(xiàng)督察，并向有關(guān)地方政府明確提出要求立即予以糾正，并強(qiáng)調(diào)各地不得以任何理由變相放松調(diào)控。很顯然，房地產(chǎn)調(diào)控又走到了一個(gè)十字路口，何時(shí)松綁尚難預(yù)料。

　　“下半年還會(huì)是一個(gè)政策延續(xù)的市場(chǎng)，中央大的調(diào)控方向不會(huì)變，地方會(huì)根據(jù)自己的情況調(diào)整，整體保持平衡和穩(wěn)定。”個(gè)碧石建筑師和地產(chǎn)顧問(wèn)副總楊明清如是說(shuō)。

　　新聞回放

　　30多個(gè)城市 政策“微調(diào)”

　　上海一家券商給出的數(shù)據(jù)顯示，從去年8月到今年5月份，全國(guó)共有33個(gè)城市出臺(tái)樓市新政，其中只有5個(gè)城市被叫停?！爸灰会槍?duì)限購(gòu)政策，不放開(kāi)投資性需求，地方推出的房地產(chǎn)新政都沒(méi)有被叫停過(guò)”；佛山、蕪湖、上海、成都和象山因?yàn)樯婕啊胺砰_(kāi)購(gòu)房資格”以及“擴(kuò)大購(gòu)買力范圍”，被叫停。具體歸納如下：

　　免：免或減征購(gòu)房契稅或退稅。馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚(yáng)州。

　　調(diào)：調(diào)整首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)利率，利率優(yōu)惠9折、8.5折。北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、昆明、濟(jì)南、南京、成都、哈爾濱、南昌、深圳、中山、東莞、蘇州等。

　　變：改變普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。天津、增城、中山、上海、南昌。

　　提：提高公積金貸款額度。合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽(yáng)等。

　　戶：重啟購(gòu)房入戶政策。從化、長(zhǎng)春。

　　補(bǔ)：補(bǔ)貼首次置業(yè)。青島、重慶、蕪湖等。

　　放：放松限購(gòu)條件。佛山、成都、上海。

　　綁：土地松綁。北京、廣州、成都、昆明等。

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