從“旅游綜合體”本質看其規(guī)劃咨詢的關鍵

2011-05-19 綠維創(chuàng)景 標簽：旅游綜合體

創(chuàng)意經典?落地運營

綜上所述，基于旅游綜合體“以旅游休閑為基礎導向、旅游地產為收益核心、相關產業(yè)配套發(fā)展的區(qū)域土地綜合開發(fā)模式”的本質，通常需要進行兩個階段的規(guī)劃咨詢：拿地階段的規(guī)劃咨詢、開發(fā)階段的規(guī)劃咨詢。前者以打動政府為核心，后者以吸引市場為重點，各自需要解決的重點問題不盡相同。但不論哪個階段，都體現(xiàn)了規(guī)劃咨詢的一個共性追求：既要有創(chuàng)意，還要能落地。

作為旅游綜合體項目規(guī)劃咨詢的領跑者，綠維創(chuàng)景一直把“創(chuàng)意經典?落地運營”作為規(guī)劃咨詢的根本出發(fā)點與最高追求，力求對旅游綜合體的開發(fā)提供具有真正落地意義的指導方案。以下以旅游綜合體為考量對象，對“創(chuàng)意經典”和“落地運營”的具體內涵做簡要說明：

（一）創(chuàng)意經典

旅游綜合體最常見的開發(fā)難點有二：一是普遍缺乏核心吸引物，二是同質化開發(fā)挑戰(zhàn)嚴重。因此，其開發(fā)首先要有創(chuàng)意，主要包括三個方面的創(chuàng)新突破：

1、商業(yè)模式的創(chuàng)新

作為一種全新的土地綜合開發(fā)模式，旅游綜合體的開發(fā)，首先是商業(yè)模式的創(chuàng)新，這就需要對國內外旅游綜合體的成功案例進行研究，深度研究其發(fā)展規(guī)律尤其是旅游、地產、配套板塊的發(fā)展關系，并結合市場發(fā)展的趨勢，進行商業(yè)模式的創(chuàng)新。具體說來，就是要梳理好“資源結構與市場結構――產品結構――投入結構――產出結構”的創(chuàng)新配比關系。

2、主題概念的創(chuàng)新

主題化是旅游綜合體塑造核心競爭力的根本途徑，主題化將成為旅游綜合體從整體定位創(chuàng)新到具體產品包裝的重要手段，包括主題游樂、主題景觀、主題酒店、主題演藝、主題球場、主題街區(qū)（小鎮(zhèn)）、主題地產等一系列主題化產品，具體產品的主題共同支撐著項目的整體概念，從而形成極大的個性與感召力。東部華僑城的八大主題度假酒店、兩大主題球場、三大主題小鎮(zhèn)等，都是這一創(chuàng)新的鮮明體現(xiàn)。主題的選擇，來自于地域文化的提煉，也可以是外來主題的引入，關鍵在于要對區(qū)域市場能夠形成巨大吸引。

3、產品策劃與設計的創(chuàng)新

商業(yè)模式與主題概念的創(chuàng)新，要通過產品來體現(xiàn)，包括旅游產品、地產產品和配套項目的策劃與設計創(chuàng)新。其一，要充分體現(xiàn)主題概念的意境；其二，要充分體現(xiàn)旅游休閑產品的特質，如海洋文化主題溫泉、溫泉湯屋、泳池別墅酒店等；其三，要以經營模式的創(chuàng)新來指導策劃與設計的創(chuàng)新，如打造可先售后租的產權式酒店。

（二）落地運營

要讓創(chuàng)意轉換成效益，就需要實現(xiàn)落地運營的突破。主要包括三大方面：

1、經濟落地

經濟落地，是落地運營的根本。簡言之，就是要算得過賬：旅游與地產互補，長短線結合，地產的短線獲利要能覆蓋旅游的長線投資并有較大盈余，且旅游項目能保持良性經營、長期獲利，這就是經濟的落地。

2、市場落地

市場落地，包括兩個方面：

第一，打造出來的產品要有極強的市場吸引力，要有市場買項目的“賬”，這是項目落地的重要衡量。

第二，市場的落地，還需要項目的競爭力要在一段時期內引領高度、獨一無二、不可復制，超越周邊區(qū)域其他項目。

3、建設落地

建設落地，也包括兩個方面：

一是策劃與設計的產品要充分復合當?shù)氐臍夂蛱卣髋c場地環(huán)境特點，要因地制宜能夠進行產品的打造；

二是在資源利用與環(huán)境營造上，要有利于旅游與地產融合，且旅游要能為地產造勢并創(chuàng)造附加值。