旅游開發(fā)實現(xiàn)了兩個突破。一是旅游與城市開發(fā)結(jié)合，二是旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)與文化、教育、會議會展、養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療、體育、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的全面融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集與整合，出現(xiàn)了泛旅游產(chǎn)業(yè)集群。

 目前，旅游開發(fā)投資的增速明顯超過旅游市場的需求，特別是2005年之后，旅游項目的投資更是令人瞠目，動輒就是高達幾十億、上百億。

這輪旅游開發(fā)熱形成的原因是什么？背后的推手是誰？

隨著城市化發(fā)展，旅游開發(fā)已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程全面結(jié)合并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式。這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式可以看作“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式”。依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報”三大因素形成的旅游引導(dǎo)下區(qū)域綜合開發(fā)模式已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。

當(dāng)前，傳統(tǒng)的以游客為服務(wù)對象，通過服務(wù)獲取收益的旅游項目，其投入產(chǎn)出比越來越低，特別是在一流觀光資源已經(jīng)全部開發(fā)完成之后，旅游服務(wù)與旅游設(shè)施開發(fā)項目都是“高投資、低回報、長周期”型項目。地方政府促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的要求與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時代高回報率要求不謀而合。

受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)受到嚴(yán)重沖擊，投資商亟須繞過調(diào)控政策獲得開發(fā)土地，而旅游地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境相對寬松，高額的土地一級開發(fā)利潤和旅游休閑度假房產(chǎn)利潤可以抵消旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項目開發(fā)的高成本。據(jù)估算，只需要把旅游房地產(chǎn)開發(fā)中盈利的40%用于開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施，就足以推動整個區(qū)域的綜合開發(fā)。

于是，對土地開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)的共同需要，形成了旅游與地產(chǎn)的對接模式――旅游區(qū)域綜合開發(fā)：政府出讓土地一級開發(fā)的利潤，引導(dǎo)和要求投資商開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項目。而投資商在開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項目的同時，就會要求政府匹配土地，用于住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或旅游房地產(chǎn)開發(fā)。政府與投資商找到了各自利益的歸屬，結(jié)合旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項目開發(fā)需要，整合形成了旅游區(qū)域開發(fā)、旅游綜合體開發(fā)、旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)開發(fā)等等。

由此，面向非城市區(qū)域的旅游區(qū)域開發(fā)成為新一輪圈地運動的主要方向。大批房地產(chǎn)商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開發(fā)，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產(chǎn)、旅游演藝等行業(yè)，投資項目也逐漸呈現(xiàn)出大規(guī)模、高檔次的特點。

旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展在這一主流趨勢下形成了旅游綜合開發(fā)模式，實現(xiàn)了兩個突破。一是旅游與城市化結(jié)合，旅游區(qū)與城鎮(zhèn)村的開發(fā)全面融合并形成典型的旅游綜合體新模式。二是旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)與文化、教育、會議會展、養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療、體育、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的全面融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集與整合，出現(xiàn)了泛旅游產(chǎn)業(yè)集群。

因此，旅游投資規(guī)模不該局限于旅游服務(wù)業(yè)本身，而應(yīng)被看成是一種綜合性產(chǎn)業(yè)及綜合區(qū)域投資開發(fā)。這種大規(guī)模、高速度的投資增長是中國整體經(jīng)濟發(fā)展的縮影。從整體上來看，我國并沒有出現(xiàn)大量的旅游服務(wù)產(chǎn)品過剩與閑置，大規(guī)模旅游投資是旅游引導(dǎo)下中國城市化發(fā)展的表現(xiàn)之一。

在與旅游結(jié)合上，投資商的開發(fā)方式主要有三種：一是旅游和地產(chǎn)一體化的開發(fā)，對開發(fā)商來說，旅游并不是一個附屬品，而是地產(chǎn)的支撐。二是旅游和地產(chǎn)分離的開發(fā)，投資商只將旅游當(dāng)做是與政府置換資源的條件，獲得土地的條件就是必須投資旅游，無論目的為何，這種方式對旅游開發(fā)是有一定的推動作用的。三是打著旅游的幌子做純地產(chǎn)，這是對旅游資源的浪費和破壞。

對此，筆者認為，以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)是中國特色的旅游綜合開發(fā)模式。政企協(xié)調(diào)非常有效，發(fā)展?fàn)顟B(tài)基本健康，為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來極大機遇。為引導(dǎo)旅游綜合開發(fā)健康發(fā)展，政府須堅持“保、規(guī)、控、管”四字方針。

“?！保?/STRONG>以生態(tài)環(huán)境、文物古跡、風(fēng)景名勝、自然資源的保護為前提，任何開發(fā)，決不能破壞環(huán)境、文物和資源。

“規(guī)”：必須規(guī)劃先行，通過規(guī)劃，有效把控旅游服務(wù)產(chǎn)品及旅游設(shè)施與旅游房地產(chǎn)開發(fā)的比例和配套關(guān)系，保證旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的主體地位與帶動效應(yīng)。

“控”：控制土地開發(fā)與產(chǎn)品開發(fā)的時間節(jié)奏，以旅游服務(wù)產(chǎn)品開發(fā)帶動為先，旅游房地產(chǎn)開發(fā)為后，形成多期開發(fā)，循環(huán)提升。

“管”：實施開發(fā)管理，對綜合開發(fā)不僅僅考核開發(fā)量，還要考核旅游服務(wù)經(jīng)營。旅游服務(wù)不能僅僅依靠硬件開發(fā)，必須進行服務(wù)開發(fā)，要進行服務(wù)經(jīng)營和市場開發(fā)。

站在旅游作為城市化引擎、國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的角度，用大旅游的思路來判斷，結(jié)論就十分明確了：“十二五”期間，旅游綜合開發(fā)的投資規(guī)模還將不斷擴大，在中國經(jīng)濟發(fā)展中將產(chǎn)生更大的作用。

    本文發(fā)表于《中國旅游報》2011年7月29日第2版“新聞?評論”版--話題匯?關(guān)注旅游投資