適度放活宅基地和農(nóng)房使用權

在新形勢下深化農(nóng)村改革，主線仍然是處理好農(nóng)民和土地的關系。綠維文旅從農(nóng)業(yè)農(nóng)村部獲悉，目前，農(nóng)村土地承包確權登記已基本完成，將研究出臺第二輪土地承包到期以后再延長30年的配套政策，修改相關法律全面推開農(nóng)村土地征收和集體經(jīng)營性建設用地入市，探索適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權的有效途徑, 宅基地權益更加完善。

2019一號文件明確提出“深化農(nóng)村土地制度改革”：保持農(nóng)村土地承包關系穩(wěn)定并長久不變；完善落實集體所有權、穩(wěn)定農(nóng)戶承包權、放活土地經(jīng)營權的法律法規(guī)和政策體系；全面推開農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革；允許在縣域內(nèi)開展全域鄉(xiāng)村閑置校舍、廠房、廢棄地等整治，盤活建設用地重點用于支持鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)；加快修訂土地管理法、物權法等法律法規(guī)；鞏固“大棚房”問題整治成果等等。

作為農(nóng)村專門用于建造住宅房屋為目的的部分土地，宅基地的改革方向也備受關注。針對宅基地，一號文件提出力爭2020年基本完成宅基地使用權確權登記頒證工作；穩(wěn)慎推進農(nóng)村宅基地制度改革；抓緊制定加強農(nóng)村宅基地管理指導意見；研究起草農(nóng)村宅基地使用條例；堅持保障農(nóng)民土地權益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進城落戶條件；開展閑置宅基地復墾試點。

2018年宅基地改革已全面提速，已有部分地區(qū)頒發(fā)了農(nóng)村宅基地“三權分置”不動產(chǎn)權登記證，金融機構也加大了對農(nóng)民住房抵押貸款的發(fā)放力度。綠維文旅了解到，根據(jù)國務院《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點情況的總結報告》，截至2018年底，農(nóng)村土地制度改革33個三項試點縣（市、區(qū)）已實施征地1275宗、18萬畝；集體經(jīng)營性建設用地已入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝，總價款約257億元，收取調(diào)節(jié)金28.6億元，辦理集體經(jīng)營性建設用地抵押貸款228宗、38.6億元；騰退出零星、閑置的宅基地約14萬戶、8.4萬畝，辦理農(nóng)房抵押貸款5.8萬宗、111億元。

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長韓長賦表示，“要做好基礎性工作，組織開展農(nóng)村宅基地和農(nóng)房的調(diào)查，摸清全國宅基地的基本情況，力爭2020年基本完成宅基地使用權的確權登記頒證工作，這是一項很重要的工作。”隨著改革試點的拓展和試點內(nèi)容的豐富，以及宅基地和農(nóng)民房屋使用權的適度放活，2019年宅基地的權益將更加完善，將為農(nóng)民帶來更多的資產(chǎn)性收入。

開展農(nóng)房建設試點工作

在尊重農(nóng)民安居需求和農(nóng)房建設實際的基礎上，開展農(nóng)村住房建設試點工作，建設一批功能現(xiàn)代、風貌鄉(xiāng)土、成本經(jīng)濟、結構安全、綠色環(huán)保的宜居型示范農(nóng)房，有利于改善農(nóng)民居住條件和居住環(huán)境，提升鄉(xiāng)村風貌。根據(jù)住建部《關于開展農(nóng)村住房建設試點工作的通知》，條件較好的?。▍^(qū)、市）爭取在2019年底前建成一批示范農(nóng)房。到2022年多數(shù)縣（市、區(qū)、旗）建成示范農(nóng)房，到2035年農(nóng)民基本住上適應新的生活方式的宜居型農(nóng)房。

綠維文旅認為，示范農(nóng)房要滿足以下幾點要求，以實現(xiàn)農(nóng)民喜聞樂見且功能現(xiàn)代、風貌鄉(xiāng)土、成本經(jīng)濟、結構安全、綠色環(huán)保的宜居型要求。原則上，2019年10月底前完成建設和驗收，驗收合格的，有條件的地方應以獎代補給予一定的資金支持。

推進農(nóng)村危房改造

2019年中央一號文件對堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展、做好“三農(nóng)”工作進行了明確部署。針對“扎實推進鄉(xiāng)村建設，加快補齊農(nóng)村人居環(huán)境和公共服務短板”，文件明確提出要“繼續(xù)推進農(nóng)村危房改造”。

綠維文旅了解到，住建部等三部門曾在2017年提出，要加強建檔立卡貧困戶、低保戶、農(nóng)村分散供養(yǎng)特困人員、貧困殘疾人家庭4類重點對象的農(nóng)房危改工作，力爭2019年基本完成 ，2020年掃尾。

根據(jù)2018年《農(nóng)村危房改造脫貧攻堅三年行動方案》要求，堅持農(nóng)戶自建為主的建設方式，因地制宜推廣農(nóng)房加固改造、現(xiàn)代生土農(nóng)房等改良型傳統(tǒng)民居建設經(jīng)驗，豐富改造方式，降低農(nóng)戶建房負擔。鼓勵通過統(tǒng)建農(nóng)村集體公租房及幸福大院、修繕加固現(xiàn)有閑置公房、置換或長期租賃村內(nèi)閑置農(nóng)房等方式，兜底解決自籌資金和投工投料能力極弱特殊貧困群體基本住房安全問題。

同時，按照《中央財政農(nóng)村危房改造補助資金管理辦法》（財社〔2016〕216號）有關規(guī)定，規(guī)范農(nóng)村危房改造補助資金管理和使用，支付給農(nóng)戶的補助資金要在竣工驗收后30日內(nèi)足額撥付到戶。

將住房安全有保障作為群眾穩(wěn)定脫貧中的重要一環(huán)，多地進行著不懈的努力。綠維文旅梳理發(fā)現(xiàn)，貴州自2008年啟動農(nóng)村危房改造試點以來，10年來全省累計實施農(nóng)村危房改造約330萬戶，中央、省級財政共投入農(nóng)村危房改造補助資金268.2億元，在農(nóng)村危房改造驗收上全面實行了“五主體、四到場”制度，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設機構、國土資源機構、村委會、承建人、建房人5方主體參加，建筑放樣到場、基槽驗收到場、主體封頂?shù)綀?、竣工驗收到場，確保農(nóng)房工程質量；河南改革開放40年來累計改造農(nóng)村危房85.9萬戶；云南2018年完成40萬戶“4類重點對象”農(nóng)村危房改造任務；重慶2018年完成危房改造4.91萬戶......

根據(jù)2018全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上官方數(shù)據(jù)，截至2018年11月底，190萬戶建檔立卡貧困戶等重點對象危房改造任務已開工97%，在4個貧困村開展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”示范，形成了脫貧攻堅、環(huán)境整治互相促進的經(jīng)驗。綠維文旅獲悉，2019年，住建部以改善農(nóng)村住房條件和居住環(huán)境為中心，將剩余160萬戶建檔立卡貧困戶等4類重點對象的危房全部列入年度改造計劃。

激活閑置農(nóng)房

農(nóng)村地區(qū)很多農(nóng)民進城務工和落戶，導致一部分房屋長期閑置無人居住。為提高閑置農(nóng)房的使用效率，國家鼓勵通過發(fā)展鄉(xiāng)村民宿、鄉(xiāng)村旅游等新業(yè)態(tài)喚醒農(nóng)村的“沉睡”資產(chǎn)。2015年以來連續(xù)多個中央一號文件都提出要大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，使之成為鄉(xiāng)村振興的新興支柱產(chǎn)業(yè)。聚焦農(nóng)業(yè)農(nóng)村部多個力促鄉(xiāng)村旅游升級政策，明確在用地政策上，支持有條件的地方通過盤活農(nóng)村閑置房屋、集體建設用地等資產(chǎn)資源發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。

在實施過程中，多地進行了盤活閑置資產(chǎn)的多元化探索，不但能拿到國家補貼，還能實現(xiàn)農(nóng)村自身“造血”功能。

經(jīng)過綠維文旅梳理發(fā)現(xiàn)，湖南在《湖南省鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018—2022年）》中，針對促進休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，鼓勵利用閑置農(nóng)房發(fā)展民宿、養(yǎng)老項目，發(fā)展農(nóng)耕文化、加工體驗、農(nóng)田藝術景觀、陽臺農(nóng)藝等創(chuàng)意農(nóng)業(yè)；針對宅基地制度改革，鼓勵返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房，探索城鎮(zhèn)居民下鄉(xiāng)租用農(nóng)村閑置房用于返鄉(xiāng)養(yǎng)老或開展經(jīng)營性活動。上海在充分調(diào)研的基礎上，2018年出臺了《促進鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的指導意見》，進一步激活農(nóng)民閑置房屋，為促進農(nóng)民增收創(chuàng)造了良好條件......

2019一號文件提出“允許在縣域內(nèi)開展全域鄉(xiāng)村閑置校舍、廠房、廢棄地等整治，盤活建設用地重點用于支持鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)”，多元化盤活閑置農(nóng)房也越來越彰顯了對農(nóng)村經(jīng)濟的促進功能。

河南郟縣薛店鎮(zhèn)東關莊村投入10多萬元，對500多平方米的閑置房屋進行裝修，建起了“扶貧車間”，購置了80臺服裝加工機，吸納70多名農(nóng)村婦女在此打工就業(yè)，其中貧困群眾有20多人，月人均收入2000元以上。同時，綠維文旅了解到，敦煌市莫高鎮(zhèn)甘家堡村按照“旅游公司+村集體+黨建”“合作社+農(nóng)戶+黨建”的“三變”改革試點模式，依托甘家堡一組農(nóng)家客棧一條街的優(yōu)勢，聯(lián)合農(nóng)戶以閑置房屋折資入股，實現(xiàn)集體資金撬動農(nóng)戶閑散資源向經(jīng)營主體聚集。山東武城西店村租用村民閑置房，將其改造為“鄉(xiāng)村人才公寓”，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要專家扎根提供了便利，從而專家入住又促進了產(chǎn)業(yè)發(fā)展......

紹興柯橋區(qū)根據(jù)“閑置農(nóng)房激活計劃”，截至2018年10月底，累計引入社會資本4億多元，激活閑置農(nóng)房400幢以上，共計1183間約12萬平方米，激活土地、山林共1455畝，每年可增加農(nóng)民收入987.61萬元，增加村集體經(jīng)濟收入700.16萬元。重慶38個試點村2018年共盤活土地6萬余畝，以及閑置農(nóng)房等資產(chǎn)535套，集體經(jīng)營性資產(chǎn)4965萬元。安徽截至2018年11月底，全省累計盤活利用土地、水面9.8萬畝，閑置房屋13萬平方米，推動資源變資產(chǎn)、資金變股金、農(nóng)民變股東......

規(guī)范在建房標準

隨著宅基地改革的穩(wěn)慎推進和權益的不斷完善，宅基地審批更加嚴格，通過統(tǒng)一規(guī)劃建房政策對宅基地進行合理劃分，實現(xiàn)集中建房居住，節(jié)約農(nóng)村建設用地，同時對房屋建設進行規(guī)劃設計，改善農(nóng)村的住房環(huán)境。

根據(jù)《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018－2022年）》、《關于統(tǒng)籌推進村莊規(guī)劃工作的意見》、《關于進一步加強村莊建設規(guī)劃工作的通知》等要求，縣域村莊布局規(guī)劃提速，要在兩年內(nèi)完工。2019一號文件提出強化鄉(xiāng)村規(guī)劃引領，加強農(nóng)村建房許可管理。2018全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上也提出，著力提高農(nóng)房設計水平和建造質量，組織編制推廣符合農(nóng)村實際和農(nóng)民需求的農(nóng)房設計圖集，明確農(nóng)房建設基本要求，加強農(nóng)房建設質量管理。

綠維文旅認為，農(nóng)村在建房或新建房應以《關于開展農(nóng)村住房建設試點工作的通知》要求的宜居型示范農(nóng)房為標準，不但要滿足《農(nóng)村人居環(huán)境整治三年行動方案》中提出的“農(nóng)村新建住房要配套建設無害化衛(wèi)生廁所”，更要實現(xiàn)“功能現(xiàn)代、風貌鄉(xiāng)土、成本經(jīng)濟、結構安全、綠色環(huán)保”等功能。

據(jù)了解，太原市在新建農(nóng)房和既有農(nóng)房節(jié)能改造中，將積極推廣應用節(jié)能建材、節(jié)能門窗、節(jié)能潔具等新材料、新產(chǎn)品，大力推廣應用輕鋼結構、裝配式住宅等新結構體系，充分利用太陽能、生物能等清潔能源技術，形成高效、清潔的建筑采暖系統(tǒng)，建設綠色農(nóng)房。今后，農(nóng)村新建房屋在規(guī)劃、設計、建設和使用過程中，將嚴格執(zhí)行農(nóng)村居住建筑節(jié)能設計標準，建設節(jié)能房屋。同時，太原市將組織建筑設計單位，設計多種類型、功能完善的農(nóng)房建設方案，供農(nóng)村居民新建房屋選擇。

各地對新建房也給與了支持與規(guī)范。湖南在《關于全力服務促進鄉(xiāng)村振興的若干意見》中明確，將每年安排15%左右的新增建設用地計劃，用于保障脫貧攻堅、農(nóng)村基礎設施建設、公共服務設施建設、村民建房等合理用地需求。在《湖南省鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018—2022年）》明確，加強鄉(xiāng)村風貌整體管控，注重農(nóng)房單體個性設計；農(nóng)村新建住房同步配套建設無害化衛(wèi)生廁所；打造湖湘特色鄉(xiāng)村風貌，全面加強村莊規(guī)劃管理，嚴格農(nóng)村建房規(guī)劃管理，落實鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府管理村民建房的職責；加強對農(nóng)戶建房的設計指導和農(nóng)村基礎設施、生命線工程建設質量監(jiān)管，提高地震、氣象、地質等災害防御性能。

廈門進行危房改造或新建住房的困難戶，市財政按照每戶不超過15萬元的標準給予資金補助，不足部分由區(qū)財政負責兜底解決，每戶補助面積不超過90平方米；進行危房改造或新建住房的低收入家庭，市財政給予每戶不超過10萬元的補助，修繕加固危房可獲不超過5萬元的補助。

海南規(guī)定村莊規(guī)劃范圍內(nèi)新建住房不得超過3層，高度一般不得超過12米，對于采用政府提供特色建筑方案建房的農(nóng)戶，市縣可依據(jù)財力給予一定獎勵。

“小康不小康，關鍵看老鄉(xiāng)”。相信政策的不斷完善與利好，居住在危房中的農(nóng)民、房屋閑置的農(nóng)民、正在建房的農(nóng)民也將最受益。

封圖及配圖來源攝圖網(wǎng)