緊扣休閑度假，以旅游帶動地產

2009-02-26 綠維創(chuàng)景 標簽：休閑度假

溫泉鎮(zhèn)旅游房地產市場開發(fā)規(guī)劃

1、休閑度假產業(yè)全面升級，滿足休閑度假需求

針對目前溫泉鎮(zhèn)休閑度假旅游房地產市場存在的供求矛盾，對現(xiàn)有休閑度假產業(yè)進行整合運作，改善供給產品，將閑置的傳統(tǒng)觀光旅游接待設施改造成休閑度假產品，使休閑度假供求雙方都能得到最大收益，為溫泉鎮(zhèn)休閑度假旅游房地產開發(fā)創(chuàng)造一個良好的國內大環(huán)境。主要應從以下兩方面入手：

第一，根據市場需求,實現(xiàn)休閑旅游度假產業(yè)升級換代。提升休閑度假產品質量,通過休閑度假產品供給,引導和培育消費者的休閑度假理念。針對市場定位，根據休閑度假旅游細分市場需求，開發(fā)滿足不同市場需求的產品，同時通過對傳統(tǒng)觀光型供給產品的改造，引導消費者將潛在休閑度假旅游需求轉化為現(xiàn)實休閑度假需求。

第二，優(yōu)化產業(yè)鏈。鎮(zhèn)內旅游接待企業(yè)和單位應進行廣泛的橫向聯(lián)合，以增強旅游房地產的連鎖優(yōu)勢，通過組建行業(yè)協(xié)會，構建配套的旅游房地產網絡體系，整合資源優(yōu)勢，滿足消費者多樣化需求，并相互監(jiān)督，形成共贏局面。

2、積極開拓休閑度假市場

第一，針對溫泉鎮(zhèn)旅游市場的客觀情況，進行合理的產品設計，突出產品的個性化。旅游房地產產品具有規(guī)模效應，只有目標市場規(guī)模足夠大，消費者足夠多，才能充分利用現(xiàn)有資源,實現(xiàn)最小成本和利潤最大化經營。溫泉鎮(zhèn)現(xiàn)有旅游度假設施的用途單一、設施老化、各自為政等因素，導致了目標市場過小，無法體現(xiàn)規(guī)模效應，產品的價格仍居高不下。

第二，建立和健全溫泉鎮(zhèn)度假旅游房地產度假使用權交換網絡。云南省休閑度假旅游資源豐富,可進行省內乃至全國度假旅游房地產度假使用權的交換。通過建立交換公司或成立度假聯(lián)盟，溫泉鎮(zhèn)可以加強與國內旅游企業(yè)之間的聯(lián)合，提升產品的價值，充分體現(xiàn)其可交換性的魅力,滿足消費者多樣化的度假需求。

第三，著力打造溫泉鎮(zhèn)休閑度假產品品牌。溫泉鎮(zhèn)擁有豐富的休閑旅游度假資源，良好的自然生態(tài)環(huán)境，同時“天下第一湯”、摩崖石刻、曹溪寺、佛學院、龍云別墅等著名景點為休閑度假旅游提供了絕佳的基礎條件，溫泉鎮(zhèn)應著力打造休閑度假品牌，以品牌效應促進休閑度假理念的推廣，從而帶整個旅游房地產業(yè)的發(fā)展，為我國旅游小城鎮(zhèn)休閑度假旅游房地產開發(fā)提供一個可借鑒的模式。

第四，市場定位，面向中高收入群體市場。休閑度假為一種高層次的消費品，無論是分時度假還是其它休閑度假產品形式，產品價格相對一般工薪階層來說都是比較奢侈的。就目前而言，它的目標市場應主要定位在高收入階層，由高收入階層消費者形成良好口碑來推動市場的進一步發(fā)展。隨著旅游房地產市場的不斷發(fā)展和市場環(huán)境的成熟，目標市場自然逐步拓寬到中低層次的消費者。

第五，休閑度假旅游產品營銷多樣化和客戶服務人性化。在信息時代，建立多樣化的休閑度假旅游產品營銷方式是推介和宣傳產品的必要手段。而客戶服務人性化應從以下幾個方面著手：首先，規(guī)范為客戶服務的業(yè)務流程；其次，擴展客戶資源；再次，建立穩(wěn)定的客戶資源；最后，現(xiàn)有客戶關系中的整合共羸。

第六，規(guī)范經營、培育市場。必須沿著先旅游產業(yè)，后酒店行業(yè)，最后房地產業(yè)的思路運作。要下大力氣培育市場、培育消費者，要運用好的促銷手段、示范方式，逐步培育形成休閑度假市場。

3、整合資源，營造休閑度假旅游環(huán)境

針對溫泉鎮(zhèn)目前存在的休閑度假旅游房地產項目數量多、規(guī)模小；實力弱、精品少的問題，我們認為迫切需要將各類資源進行整合，按照效益第一的原則，進行結構優(yōu)化、資源配置和利益關系的調整。資源整合主要可以從以下兩方面著手：

第一，整合旅游資源，打造精品旅游線路。溫泉鎮(zhèn)旅游資源豐富，但大多各自為政，缺少精品旅游路線，游客多以觀光旅游為主，逗留時間短，旅游支出少。因此,溫泉鎮(zhèn)要致力于創(chuàng)建旅游小城鎮(zhèn)的品牌形象，打造有地方特色的精品旅游線路，增加對旅游者的吸引力，延長旅游者逗留時間，從而促使觀光型旅游者向休閑度假型旅游者轉變。

第二，整合旅游業(yè)六要素，創(chuàng)建旅游產業(yè)鏈，為休閑度假市場提供良好環(huán)境。旅游業(yè)是食、住、行、游、購、娛各要素的聯(lián)合體，整合旅游業(yè)各要素有利于充分挖掘各行業(yè)的潛在資源，為旅游者提供全方位的服務，從整體上提升旅游業(yè)的規(guī)模和效益。實行資產組合，打造包括飯店,度假區(qū)、產權酒店、旅行社、景區(qū)開發(fā)等項目的旅游產業(yè)鏈，集團化經營帶來了規(guī)模效益。

4、政府產業(yè)政策和市場規(guī)范

政府給予支持并加強行業(yè)管理，是旅游房地產順利發(fā)展的政治前提。政府應提供必要的法律保障，在市場環(huán)境建設方面，政府應加緊對旅游房地產市場的規(guī)范和管理，盡快出臺并完善有關法律法規(guī)，從而將旅游房地產業(yè)納入法制化的框架，使旅游房地產被更多的消費者接受，特別是在消費者對這一市場的認知還有待引導的情況下，同時也有利于旅游房地產行業(yè)的長遠健康發(fā)展。