(二)容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。 
(三)容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。 
(四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟剩余主要以地價形式表現(xiàn)出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。 
三、容積率修正系數(shù)確定的原則 
根據(jù)容積率對地價的影響規(guī)律，容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)遵循以下原則： 
(一)遵循報酬遞增遞減原則。地價隨容積率的變化呈現(xiàn)先遞增后遞減的趨勢，各宗地的容積率在客觀上存在一個最合理值，在編制城市規(guī)劃時對宗地的規(guī)劃容積率一般不會突破這個最合理值。所以容積率修正系數(shù)應(yīng)體現(xiàn)地價隨容積率增加而增大的趨勢，呈非線性正相關(guān)關(guān)系； 
(二)應(yīng)體現(xiàn)容積率對地價的影響特點。不同城市規(guī)模、同一城市不同區(qū)位、不同用途，地價受容積率的影響程度不同。所以，應(yīng)分城市、分區(qū)位(級別)、分用途編制相應(yīng)的容積率修正系數(shù)表。 
(三)應(yīng)區(qū)分樣點地價與基準(zhǔn)地價的容積率修正系數(shù)。樣點地價容積率修正，是在基準(zhǔn)地價評估過程中，將調(diào)查獲得的具體容積率下的樣點地價修正到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的地價；而基準(zhǔn)地價修正體系中的容積率修正，是宗地價格評估中，將設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的基準(zhǔn)地價修正到具體容積率下的宗地價格。兩者修正的方向相反，實質(zhì)不同，修正系數(shù)也應(yīng)有所不同。 
(四)應(yīng)體現(xiàn)合理的收益分配關(guān)系。地價隨容積率變化的內(nèi)在因素在于容積率的變化能引起土地投資收益的變化，但土地投資收益的變化能否以地價形式表現(xiàn)出來，須通過土地市場實現(xiàn)。土地的供求關(guān)系影響變化的土地收益在土地所有者與投資者之間的分配關(guān)系。大城市或城市的中心區(qū)域，由于市場發(fā)展?jié)摿Υ?，相?yīng)的各類土地需求量大，容易形成賣方市場，許多買方的競爭，迫使投資者的盈利水平向社會平均收益水平接近，容積率增加所產(chǎn)生的經(jīng)濟剩余量主要分配給土地所有者，因而容積率的變化引起地價的變化幅度較明顯；小城市或大城市的邊緣區(qū)域，由于土地需求相對不足，容易形成買方市場，容積率增加引起的經(jīng)濟剩余主要分配給投資者，因而容積率的變化引起地價的變化幅度較弱。 
四、對當(dāng)前容積率修正系數(shù)確定方法的分析 
當(dāng)前城鎮(zhèn)土地估價容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定： 
(一)特爾菲測定法： 
在基準(zhǔn)地價評估過程中確定修正系數(shù)時，常采用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。 
此種方法編制的容積率修正系數(shù)無論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結(jié)果的原因主要在于沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素并列在一起以同等方式確定其修正系數(shù)，容積率的實際作用程度及作用規(guī)律無法得到客觀實際的反映； 
(二)樣點地價法： 
通過樣點地價的統(tǒng)計分析確定不同容積率下樣點地價與基準(zhǔn)地價之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計算容積率修正系數(shù) 

本文關(guān)鍵字： 查看更多