2014年12月5-7日2014廣州國(guó)際設(shè)計(jì)周舉行的“2014中國(guó)商業(yè)和旅游地產(chǎn)設(shè)計(jì)年會(huì)”隆重舉辦。我院作為協(xié)辦單位出席本次年會(huì)，我院院長(zhǎng)林峰博士在會(huì)議上做了《新型城鎮(zhèn)化下休閑商業(yè)與度假地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式》主題演講，引起了相關(guān)人士的高度關(guān)注。

林峰院長(zhǎng)發(fā)表《新型城鎮(zhèn)化下休閑商業(yè)與度假地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式》主題演講

以下為演講內(nèi)容摘要：

一、休閑小鎮(zhèn)的打造要點(diǎn)及發(fā)展架構(gòu)

1、休閑小鎮(zhèn)的三個(gè)打造要點(diǎn)

休閑小鎮(zhèn)是指依靠某類具有開發(fā)價(jià)值的自然景觀或人文景觀，以旅游服務(wù)和休閑產(chǎn)業(yè)為主的小城鎮(zhèn)。休閑小鎮(zhèn)不同于傳統(tǒng)城市，其成功打造一定要有三點(diǎn)：首先要有吸引核；二是要有休閑聚集中心；三是要?jiǎng)?chuàng)造延伸發(fā)展中心，這是休閑小鎮(zhèn)發(fā)展的基本模型。

首先，打造旅游吸引核是旅游小鎮(zhèn)發(fā)展的前提。溫泉、文化、博物館、文化遺產(chǎn)和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)都可以是吸引核。我認(rèn)為旅游小鎮(zhèn)的打造要形成完整風(fēng)貌，整體成為一個(gè)景區(qū)，成為一種吸引力。

其次，要構(gòu)建休閑聚集中心，把客人留下來消費(fèi)。僅有吸引力，沒有相應(yīng)的休閑聚集結(jié)構(gòu)，是無法打動(dòng)游客留下來消費(fèi)的，因此，應(yīng)把夜間游客作為整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的核心機(jī)制，形成一個(gè)以休閑廣場(chǎng)為核心的人氣聚集核。夜間人氣聚集，一是要靠游客、休閑客，一是要靠城市本地的居住人群。夜間人氣的多少在于是否善于運(yùn)作夜間聚集結(jié)構(gòu)。通過人氣聚集核形成酒吧街區(qū)、餐飲街區(qū)、小商鋪街區(qū)、客棧街區(qū)等，構(gòu)建圍繞著夜間消費(fèi)的多街區(qū)多業(yè)態(tài)的消費(fèi)聚集結(jié)構(gòu)。以西安曲江為例，大雁塔北廣場(chǎng)每晚的音樂噴泉能為它聚集10-20萬人的人氣，從而使周邊很快形成酒吧一條街、餐飲一條街，又進(jìn)而形成了休閑娛樂街區(qū)、休閑商業(yè)街區(qū)、休閑酒店，由此形成了夜間發(fā)展的動(dòng)力，在此基礎(chǔ)上，其居住區(qū)有了很好的落地條件支持。

最后，多業(yè)態(tài)的消費(fèi)聚集結(jié)構(gòu)需要大量就業(yè)人口，由此形成本地就業(yè)人口的聚集。有了這些消費(fèi)業(yè)態(tài)和一系列持續(xù)消費(fèi)的特色產(chǎn)品后，可延伸出創(chuàng)造城鎮(zhèn)化地產(chǎn)的基礎(chǔ)。這個(gè)基礎(chǔ)包括休閑商業(yè)地產(chǎn)以人氣帶動(dòng)商氣，商氣帶動(dòng)財(cái)氣，休閑商業(yè)聚集帶動(dòng)商業(yè)口岸價(jià)值，商業(yè)口岸價(jià)值提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，一個(gè)個(gè)商業(yè)街區(qū)的核心街區(qū)擴(kuò)展到多街區(qū)，形成商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的依托。而住宿業(yè)態(tài)所形成的客棧、酒店、度假村、酒店式公寓等是旅游小鎮(zhèn)中重要的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是重要的商業(yè)與居住結(jié)合的人居型地產(chǎn)。

以上的旅游小鎮(zhèn)發(fā)展架構(gòu)，我將其概括為三部分：吸引核+聚集核+地產(chǎn)延伸，具體包括：1、風(fēng)貌吸引力：古鎮(zhèn)、藝術(shù)、創(chuàng)意、西洋；2、廣場(chǎng)吸引核：激光水秀、篝火晚會(huì)；3、餐飲吸引與聚集：一招先吃遍天；4、酒吧與夜間聚集：留客的關(guān)鍵；5、創(chuàng)意客棧聚集：客棧酒店及公寓房地產(chǎn)； 6、創(chuàng)意工坊街區(qū)：百工坊、百藝坊；7、娛樂游樂街區(qū)：演藝、洗浴、養(yǎng)療；8、街區(qū)與商業(yè)房地產(chǎn)；9、就業(yè)與本地居民第一居所；10、大城市與周末居住第二居所；11、遠(yuǎn)客與度假居住第三所；12、養(yǎng)老居住。

休閑小鎮(zhèn)的打造要點(diǎn)

2、綠維案例：貴州黃果樹度假小鎮(zhèn)

貴州黃果樹度假小鎮(zhèn)是綠維創(chuàng)景做的比較經(jīng)典的一個(gè)旅游小鎮(zhèn)案例。該項(xiàng)目位于黃果樹新城的核心區(qū)和制高點(diǎn)，整個(gè)地塊為丘陵地貌，距離黃果樹瀑布僅2公里，地理區(qū)位非常優(yōu)越。目前，黃果樹瀑布雖知名度較大，但存在一個(gè)致命的缺點(diǎn)，即留不住游客，無法進(jìn)行深度消費(fèi)。因此，黃果樹瀑布亟需跟一個(gè)與之相匹配的休閑類項(xiàng)目聯(lián)袂，發(fā)展“泛黃果樹大旅游圈” ，實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)。在本項(xiàng)目中，綠維創(chuàng)景提出了“打造三心，構(gòu)建旅游綜合體，帶動(dòng)區(qū)域綜合”的核心思路。一是，打造苗頭宴舞項(xiàng)目，構(gòu)建核心吸引中心。二是，以民俗文化為主題，設(shè)計(jì)餐飲娛樂、創(chuàng)意工坊等業(yè)態(tài)，做足夜文章，做強(qiáng)休閑氛圍，打造休閑聚集中心。三是，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，設(shè)置了精品酒店、休閑商業(yè)街區(qū)等休閑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一方面為游客提供餐飲、住宿、娛樂、休閑等服務(wù)，一方面促進(jìn)資金快速回收，推動(dòng)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。最后，通過我們的規(guī)劃，黃果樹成為了一個(gè)以“旅游小鎮(zhèn)”為引擎，帶動(dòng)區(qū)域綜合發(fā)展的典型代表，有效帶動(dòng)了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

苗頭宴舞——貴州黃果樹度假小鎮(zhèn)策劃規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)

二、休閑商業(yè)業(yè)態(tài)與運(yùn)營(yíng)

休閑商業(yè)的業(yè)態(tài)與常規(guī)的住宅地產(chǎn)、常規(guī)的商業(yè)業(yè)態(tài)差距比較大，最重要的就是體驗(yàn)性，沒有體驗(yàn)性就會(huì)被淘汰。體驗(yàn)的核心是休閑、娛樂，未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，體驗(yàn)將成為重要要素。對(duì)于休閑商業(yè)，強(qiáng)調(diào)小型業(yè)態(tài)化、多業(yè)主化，其中有很多具體業(yè)態(tài)模式，在此不細(xì)講。

休閑商業(yè)和休閑小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)是景區(qū)的概念，加上商業(yè)本身招商運(yùn)營(yíng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)營(yíng)銷體系、金融結(jié)構(gòu)，構(gòu)成了休閑商業(yè)的架構(gòu)。成功的休閑商業(yè)，依托商業(yè)打造模式，可形成“招商—選商—活商—養(yǎng)商”的商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系；按權(quán)重也可簡(jiǎn)單分為招商和活商兩大分支，即所謂“招的進(jìn)來，活的下去”。

三、大眾度假時(shí)代下的分權(quán)度假模式

1、大眾度假時(shí)代已經(jīng)來臨

經(jīng)濟(jì)收入及中等收入人群的增長(zhǎng)，為度假經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨奠定了基礎(chǔ)。2011年，中國(guó)人均GDP突破5000美元，2013年達(dá)到了6767美元，預(yù)計(jì)2020年將破萬，這為我國(guó)休閑度假的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。我國(guó)居民出游率快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)上已形成了一定規(guī)模的度假需求，并將逐漸擴(kuò)大。休閑度假占旅游總?cè)舜沃斜壤蠓嵘４蟊姸燃贂r(shí)代已經(jīng)來臨，度假地產(chǎn)將是未來發(fā)展最迅猛的一個(gè)領(lǐng)域。

2、度假市場(chǎng)解讀

在國(guó)家消費(fèi)導(dǎo)向型政策的帶動(dòng)下，整個(gè)中央以消費(fèi)作為主要帶動(dòng)能力，形成了很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)結(jié)構(gòu)。中國(guó)現(xiàn)在的改革簡(jiǎn)單說兩個(gè)方向，一個(gè)是釋放消費(fèi)需求，一個(gè)是提供消費(fèi)供給。按照國(guó)務(wù)院辦公廳正式頒布的《國(guó)民旅游休閑綱要（2013－2020年）》，到2020年基本可以落實(shí)全國(guó)5-6億職工的帶薪度假市場(chǎng)，計(jì)算下來平均每人每年帶薪度假的時(shí)間為10天。帶薪休假不僅意味著休假本身的時(shí)間，將這10天劃分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段5天假期，加上前后兩個(gè)周末，就可以形成一個(gè)9天的長(zhǎng)假期，這樣每個(gè)職工一年就可以多出兩個(gè)共計(jì)18天的長(zhǎng)假期。該群體一定會(huì)將這段時(shí)間用作度假使用，這也更加符合一個(gè)家庭或一個(gè)群體的效益。這樣一個(gè)市場(chǎng)帶來的經(jīng)濟(jì)潛力是不容忽視的。因此，帶薪休假的落實(shí)顯得尤為重要。

國(guó)務(wù)院的政策導(dǎo)向非常明確，到2016年到2017年帶薪度假基本落實(shí)，將促使形成以下五大度假市場(chǎng)：

3、分權(quán)度假模式——度假地產(chǎn)的銷售之道

但是同時(shí)度假市場(chǎng)也面臨著幾個(gè)主要問題：度假購房，不需要長(zhǎng)期使用——產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離問題；一地購買，不可能只去一地度假——交換問題；誰來打理與經(jīng)營(yíng)，收益如何保障——管理與經(jīng)營(yíng)問題；高總價(jià)買房，擋住了80%家庭——大眾度假的供給問題。

針對(duì)以上問題，應(yīng)運(yùn)而生了“分權(quán)度假模式”，我們認(rèn)為這是面向大眾的度假地產(chǎn)銷售之道。分權(quán)度假和分時(shí)度假都是國(guó)際市場(chǎng)上發(fā)展比較好的模式。

“美爾旅居”是由美爾公司創(chuàng)新打造的一種分權(quán)度假模式， 消費(fèi)者每購買一份美爾度假產(chǎn)品，擁有一間精裝度假酒店或度假公寓客房的十分之一產(chǎn)權(quán)（有實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)權(quán)證），可享受每年免費(fèi)28天，40年免費(fèi)全球加盟酒店及公寓自由交換入住的服務(wù)。

2014年，綠維創(chuàng)景與美爾公司合資成立了北京綠維美爾旅居投資管理有限公司，以度假地產(chǎn)為基礎(chǔ)，旅居交換與度假生活服務(wù)為主旨，創(chuàng)新發(fā)展度假地產(chǎn)開發(fā)新模式、旅居新模式及全球度假服務(wù)平臺(tái)。綠維美爾以“一地置業(yè)，全球換住，終生度假，私人顧問”為口號(hào)，將立足北京，輻射全球，站在全新的高度服務(wù)全球旅居生活愛好者，開啟分權(quán)旅居生活的新局面。

綠維美爾·全球度假俱樂部

綠維美爾的分權(quán)度假模式：

總體來說，現(xiàn)在有很多的投資人想要抓住度假時(shí)代的機(jī)遇，與度假結(jié)合，把賣不動(dòng)的產(chǎn)品盤活。對(duì)于新常態(tài)如何有效的整合、運(yùn)營(yíng)、發(fā)展，旅游地產(chǎn)、休閑商業(yè)、度假地產(chǎn)應(yīng)該有新思維，應(yīng)該把投資、金融、度假服務(wù)等有效的結(jié)合起來，才是未來的發(fā)展出路。

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