旅游地產發(fā)展境況：“一半火焰，一半海水”

“旅游地產目前的現狀可以說是一半火焰、一半海水。”北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院院長林峰如此形容。“一半是火焰，意思是說旅游地產現在很火。大型企業(yè)大規(guī)模拿地、大規(guī)模造城、大規(guī)模造景、大手筆運作，現在在世界上產生的效應都是非常強的。所以說旅游地產現在非?；?。比如萬達的文化旅游城。另一半是海水，比較冰冷。鬼樓、鬼城、鬼鎮(zhèn)、鬼社區(qū)頻頻出現，特別是對于北方濱海地區(qū)的一些樓群，比較明顯。山東沿海地區(qū)大量的旅游地產，基本上都屬于空置率極高的地產。”

按照林峰院長的理解，不僅是山東沿海，在全國這樣空置率極高的旅游地產，問題比所謂的“新城”空置還要嚴重，特別是北方地區(qū)。北方地區(qū)由于季節(jié)性明顯，因此大部分旅游地產只有夏季有人住，到了秋天氣溫轉冷后基本上就沒有人住了。這種高空置率的現象，使大家對旅游地產的信心受到了極大打擊。從個人投資的角度來說，很多客戶被套牢，買的時候價格還不錯，等著升值，賣的時候發(fā)現賣不出去了，有價無市，非常難辦。這種現象是在中國早期只要買房子就一定會漲的房地產短缺條件下形成的畸形增長。

相對來說，城市對這種畸形增長的抵抗能力強一些，因為城市有居民長期生活的需求，也有居住條件，所以，隨著城市的擴張和人口的聚集，就算新城有一段“鬼樓”期，也會很快變成一個很熱鬧的社區(qū)。但是對于旅游目的地，一旦這里的房子不具備使用功能，形成了“鬼樓”現象，就很可怕。產業(yè)帶動、人氣都沒有，維護也非常困難，房主又被套牢，這是高空置率下的旅游地產危機之一，或者是困境之一。

形成旅游地產 “鬼城”的原因在于“兩個脫離”

出現“鬼城”的最主要原因有兩條。一，地產與旅游分離。地產開發(fā)商不注重旅游的服務功能和旅游價值，不注重旅游地產本身的服務價值，而只注重賣房子；二，旅游地產與城市分離，很多旅游地產的盤在景區(qū)和海邊，相對距離城市比較遠，沒有打造城市配套、管理、交通、業(yè)態(tài)等，所以在這里生活不便，無法給居住者提供所需要的城市生活。

消化旅游地產“鬼城”的兩個關鍵：一是產業(yè)提升，二是提升度假服務功能

對于解決旅游地產的“鬼城”現象的辦法，林峰院長提出了兩種途徑。

一是解決地產與旅游分離的問題，途徑是進行產業(yè)提升。這需要開發(fā)商更多的關注打造旅游吸引核，形成旅游產業(yè)聚集，而不僅僅是蓋房子。說到旅游產業(yè)對周邊區(qū)域經濟的帶動作用，林峰院長談到了近幾年提出的 “旅游引導的新型城鎮(zhèn)化”概念。這也能夠解答如何解決“鬼城”的問題。旅游以人的搬運為前提，而這樣的搬運一旦實現，搬運的就不僅僅是人，還有人的消費，這樣的消費在旅游景點、景區(qū)、目的地聚集，就有可能實現休閑聚集，從而形成大量就業(yè)，并由此形成居住，這就是就地城鎮(zhèn)化最好的模式之一。

這種模式通過旅游吸引核形成搬運，通過搬運形成消費聚集，通過消費聚集形成產業(yè)聚集，通過產業(yè)聚集形成就業(yè)，并由此形成城市發(fā)展人口。因此，其發(fā)展關鍵在于旅游產業(yè)的提升及打造。
旅游地產投資商應該從原來的樓盤開發(fā)商轉化成把旅游與地產結合起來，開發(fā)具有功能和服務價值的旅游地產，并進一步不僅僅做旅游地產，還要把城市配套結合起來，打造旅游休閑小城鎮(zhèn)，從而實現帶動區(qū)域經濟綜合發(fā)展的運營，我稱之為旅游綜合運營開發(fā)商。

如何實現上述從“旅游地產商”到“旅游綜合運營開發(fā)商”的角色轉化？林峰院長提出了

“2326”模型，通過開發(fā)建設、招商引資、房屋銷售、有效經營四個方面的結合，來進行綜合開發(fā)。

綠維創(chuàng)景將旅游地產的開發(fā)運營概括為2363模式：開發(fā)、招商、銷售、經營。

建設開發(fā)2： 土地開發(fā)+項目建設

招商運作3：土地招商+商業(yè)招商+旅游招商

地產銷售6：酒店產權地產+休閑商業(yè)房產+安置居住+休閑居住+養(yǎng)老居住+度假居住

經營管理3：景區(qū)經營+休閑消費商業(yè)經營+酒店管理經營

第二個途徑，是提升度假服務功能，旨在解決旅游地產與城市分離的問題。林峰院長提到了山東“仙境海岸”的打造。綠維創(chuàng)景在山東“仙境海岸”的品牌策劃上投入了非常多的精力，作為《仙境海岸品牌打造與營銷策劃方案》的負責人，林峰院長認為“仙境海岸”在解決“鬼樓”問題時用了提升度假服務功能的辦法。將地產的所有權和使用權分離，把居住服務、休閑服務引入社區(qū)，引入樓盤和客房管理結構，把物業(yè)管理轉化為帶著酒店經營和旅居服務的社區(qū)管理，也是消化旅游地產樓盤的方法。

其主要手法是借助于度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老市場巨大的發(fā)展機會和前景，把鬼樓等空置率極高的投資型旅游地產產品調整成可旅居交換的、具有旅游服務功能的、具有旅游服務物業(yè)管理和酒店式管理結構的仙居產品。為此，依托于仙居產品，要配套觀光旅游產品、休閑旅游產品、養(yǎng)生型的產品，要配套修學養(yǎng)生服務和道家文化產品，這樣，通過仙境海岸的產品梳理打造和升級，把膠東半島的旅游地產轉換成面向未來的、面向度假生活方式的新的旅游地產產品，把旅游和城鎮(zhèn)的關系落到旅游小城鎮(zhèn)、旅游休閑小鎮(zhèn)上去整合。所以，山東半島的仙境海岸也是個城市群，是一個城鎮(zhèn)化結合、城鎮(zhèn)村相結合的城鎮(zhèn)群的提升結構。

旅游地產發(fā)展前景：仍然利好

回頭來看，為何我們看好旅游地產呢？實際上，有兩個方面可以體現。

第一，是度假需求的增長。每一個人都有一個自己的度假夢，每個人都希望自己擁有一套海邊的或者山居的別墅。隨著GDP的提升，中國的富裕程度達到一定水平，每年將有2%-4%的家庭購買度假物業(yè)。中國已經進入到休閑度假時代，林峰院長將之稱作“一個休閑、四個度假”的大型市場結構，一個休閑指周末為主導的，在2個小時范圍內的休閑需求；四個度假市場，分別指黃金周、學生假期市場、銀發(fā)度假市場、帶薪休假市場。旅游地產很大一部分是要圍繞這樣的市場來開發(fā)的。綜上，度假市場是7天到1個月,養(yǎng)老度假大概是1個月到3個月。旅游地產很大一部分是要圍繞這樣的市場來開發(fā)的。而產權和使用權分離的產品是未來度假地產最大的產品和最受歡迎的產品。除了那些選址不當的樓盤,大部分樓盤都會被這個市場消化掉,這些樓盤都會通過提升產品的互動性和參與性的途徑,通過提升物業(yè)可交換的價值來消化庫存。而一批新的度假旅游產品，新的物業(yè)業(yè)態(tài)、新的旅游功能的旅游度假產品會更加豐富地發(fā)展。

第二，是新型城鎮(zhèn)化的推動。新型服務產業(yè)主導下形成的新型城鎮(zhèn)化是未來中國最重要的發(fā)展目標和方向。而旅游作為一種服務產業(yè)，由于其“搬運”特性，形成大規(guī)模的人流聚集，并帶來消費聚集，由此形成區(qū)域產業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展和整個區(qū)域結構提升。這樣的發(fā)展模式林峰院長稱為旅游引導的新型城鎮(zhèn)化，是一種將來會在中國大量發(fā)生的新型城鎮(zhèn)化模型，對于落后地區(qū)、生態(tài)保護地區(qū)和相對于遠離工業(yè)化發(fā)展的地區(qū)是非常好的城市發(fā)展手段。其中，城市建設所涉及的消費設施、商業(yè)地產、休閑地產、旅游景區(qū)地產、旅游居住地產、養(yǎng)老居所等等這些都是旅游地產。他們賣的不再是住宅而是復合型地產，其銷售、管理模式是綜合型復合化的。因此傳統做樓盤的地產正在死亡，而這樣的一種旅游地產是等待大家去創(chuàng)造的、也是中國城鎮(zhèn)化的一種全新發(fā)展模式。

因此，未來旅游地產仍然具有非常好的發(fā)展前景。而通過糾偏、有效消化和發(fā)展，一種更加健康的產城鄉(xiāng)一體的、產業(yè)融合和城市化建設相結合的旅游地產和區(qū)域綜合發(fā)展將會成為中國整個經濟發(fā)展中特別有價值和有效的生長模式。

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