海南旅游地產的開發(fā)如火如荼，日前，記者采訪了旅游地產專家，圍繞海南的旅游地產進行了探討。

《21世紀》：一些知名企業(yè)在海南“圈地”，占據大塊土地，這種現象是如何形成的，在全國是否常見？

曹雨：這種現象在內地也有。在海南比較常見的是，地產企業(yè)之所以能夠獲得大塊可開發(fā)土地，起因在于幫助政府進行土地整理時，往往會優(yōu)先獲得二級土地開發(fā)權。這些土地整理，包括建設道路、市政工程等，政府的統(tǒng)一口徑仍然是土地整理，而非一級開發(fā)，不過已經非常接近于一級開發(fā)。

地產企業(yè)在參與土地整理過程中，先做土地利用規(guī)劃，確定那些地塊可以用，哪些不能使用，對于可以進行開發(fā)的土地進行整理，這就順勢找到自己鐘意的土地，在這個過程中地產企業(yè)會向政府要土地開發(fā)指標，會優(yōu)先取得土地的開發(fā)使用權。

此外，房地產企業(yè)也可以在二級市場獲取大塊土地，在企業(yè)之間會通過協(xié)議、收購的方式進行大宗地塊轉讓。

《21世紀》：地產企業(yè)在海南“圈地”，這對海南旅游地產開發(fā)會有何影響？

曹雨：短期來看，一些知名的房地產企業(yè)在海南從事旅游地產開發(fā)，會穩(wěn)定海南旅游地產局面，海南孤懸海外，房地產抗波動能力小，其開發(fā)會帶動海南旅游地產的發(fā)展，這也是海南地方政府樂見的。但不可否認的是，從其大塊“圈地”也可以看出，這些地產企業(yè)也帶有掘金的心態(tài)，有急功近利的成分。

長期來看，地產企業(yè)大量“圈地”對海南旅游地產的發(fā)展不利。因為急功近利，以及旅游地產的無序、壟斷開發(fā)，使得一些地方的自然生態(tài)環(huán)境被破壞，人們生活的公共空間也被擠占。我親眼看到，?？诩t樹灣的紅樹林被大量破壞，所剩無幾；亞龍灣、月亮灣等大片的海岸成為私家海岸線，沒有公共空間，只能穿過私家宅院的大廳才能走到海邊。因為這些房屋建在海灘上，海灘成了業(yè)主的私屬，更容易出售。

《21世紀》：投資者在海南購房后，如候鳥一般短期度假，使得當地存在擁擠和空城交替出現的情況，旅游地產應當如何發(fā)展，解決這個問題？

曹雨：這是一個老問題，海南到現在也沒形成穩(wěn)定的居住群落。不像歐洲的威尼斯等地，一年四季的游客較為平均。

海南旅游季節(jié)性很強，冬季旅游爆發(fā)，人潮擁擠；夏天則無人問津。甚至一些物業(yè)經常找不到業(yè)主收物業(yè)費，以致夏天的時候物業(yè)費都是半價征收。

海南國際旅游島成立后，這種情況有所改觀。海南地方政府也做過很多嘗試，比如引進國內大型酒店等，但有很多也并不成功。

這種情況，要隨著海南旅游產業(yè)的自然發(fā)展而逐漸解決。隨著全國人民對海南度假生活的認可，來海南穩(wěn)定常居的人口會越來越多。

在海南旅游業(yè)的發(fā)展過程中，只有企業(yè)自己去做配套是遠遠不夠的，需要政府進行科學全面發(fā)展規(guī)劃，增加相應的基礎設施，同時開發(fā)商也要積極配合。旅游地產不能只靠高端項目的居住需求，具備各項功能、設施齊全、提供服務，才能讓旅游地產名副其實。

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