2013年11月15日，《中國(guó)旅游報(bào)》第4747期，第9版“高端對(duì)話”第28期刊登了《旅游業(yè)與新型城鎮(zhèn)化》一文，文章詳細(xì)記錄了北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院林峰院長(zhǎng)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)司司長(zhǎng)趙暉及中國(guó)旅游報(bào)社總編輯、社長(zhǎng)高舜禮共同就旅游與新型城鎮(zhèn)化、旅游地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化、未來(lái)旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化中應(yīng)規(guī)避的問(wèn)題等熱點(diǎn)話題的解讀與探討。

話題1.“人”的城鎮(zhèn)化，最鮮明的特色

主持人：據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，黨的十八大報(bào)告中有7次提到了城鎮(zhèn)化，其中有兩次出現(xiàn)在重要位置。當(dāng)前，對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的解讀，成為一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)。您認(rèn)為，這種新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在要求是什么？從旅游的產(chǎn)業(yè)特性來(lái)看，其與新型城鎮(zhèn)化的這種內(nèi)在要求又有哪些契合之處？

林峰：我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)一直在進(jìn)行城鎮(zhèn)化，取得了很大的成績(jī)，目前城鎮(zhèn)化率已達(dá)到52.6%。而城鎮(zhèn)化進(jìn)程也經(jīng)歷了從以工業(yè)為主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化，到逐漸向多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)的城鎮(zhèn)化，再到今年我們更多聽(tīng)到的綜合統(tǒng)籌的“新型城鎮(zhèn)化”的發(fā)展歷程。十八大后，黨中央將新型城鎮(zhèn)化提到了一個(gè)相當(dāng)高的高度。新型城鎮(zhèn)化的出現(xiàn)說(shuō)明原來(lái)的城鎮(zhèn)化遇到了一些重大問(wèn)題，主要是過(guò)去的城鎮(zhèn)化以建設(shè)為主導(dǎo)，沒(méi)有很好地處理人、產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展之間的關(guān)系，因此積累了一些弊病，比如農(nóng)民工沒(méi)有市民化；城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)民沒(méi)有享受到有效的社會(huì)保障、平等的教育機(jī)會(huì)和生活條件的提升等。

因此，新型城鎮(zhèn)化的“新”最重要的一點(diǎn)是要解決“人”的問(wèn)題。新型城鎮(zhèn)化要有效解決這一問(wèn)題，最重要的基礎(chǔ)是產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)與支撐，如果沒(méi)有有效的產(chǎn)業(yè)來(lái)推動(dòng)，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)就業(yè)的聚集和升級(jí)，而僅僅靠社會(huì)體制和保障是行不通的。

再一個(gè)問(wèn)題是人口的聚集模式。全國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展格局，取決于人口的聚集結(jié)構(gòu)，而規(guī)范、調(diào)整、引導(dǎo)人口聚集模式，是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略導(dǎo)向的核心方向之一。從這兩年的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)人口更多地呈現(xiàn)出了向大型、超大型城市聚集的趨勢(shì)。在未來(lái)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，應(yīng)該是“以大型城市群為核心的聚集模式”與“以中型城市及小城鎮(zhèn)為特色的結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的就地城鎮(zhèn)化模式”兩者并存同進(jìn)。

人的聚集，應(yīng)該分為長(zhǎng)期居留型聚集與短期流動(dòng)性聚集兩大類(lèi)型，并形成兩種聚集方向：一個(gè)是以生產(chǎn)、工作、居住為核心的，面向環(huán)境、教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)保障等條件較好的大型城市的大規(guī)模高度聚集，這一聚集以同城化為特點(diǎn)、以城市群的大規(guī)模形成為中心，是未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)主導(dǎo)型結(jié)構(gòu)；另一個(gè)是以度假、旅游、養(yǎng)生、養(yǎng)老、培訓(xùn)、會(huì)議等為核心的，面向郊區(qū)、衛(wèi)星城、自然資源較好的度假城市的流動(dòng)人群聚集模式，這一模式與第一種正好相反，不是長(zhǎng)期化戶籍人口聚集主導(dǎo)的，而是流動(dòng)人群主導(dǎo)下，戶籍人口同步增加的聚集結(jié)構(gòu)。這一聚集形態(tài)，在過(guò)去城市化的規(guī)劃與研究中都很少提到。

向大型城市的聚集，不能再走攤大餅的城市擴(kuò)張模式，需要通過(guò)城市群的同城化、大批衛(wèi)星城的升級(jí)與特色化，來(lái)實(shí)現(xiàn)中國(guó)城鎮(zhèn)化的高效率持續(xù)成長(zhǎng)。而6億城市人口面向旅游度假區(qū)及田園鄉(xiāng)村的流動(dòng)聚集，形成了巨大的旅游度假人口聚集，為邊遠(yuǎn)地區(qū)、鄉(xiāng)村地區(qū)的就地城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了極大的機(jī)會(huì)。特別是在老齡化趨勢(shì)越來(lái)越明顯、大城市病越來(lái)越嚴(yán)重、霧霾與污染極度惡化的條件下，度假養(yǎng)生型養(yǎng)老成為未來(lái)主流趨勢(shì)之一。在這個(gè)結(jié)構(gòu)中，旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化影響重大。

對(duì)于城鎮(zhèn)化來(lái)說(shuō)，旅游是城市產(chǎn)業(yè)、城市就業(yè)、產(chǎn)業(yè)推動(dòng)城市化發(fā)展的一個(gè)重要支撐；旅游的搬運(yùn)功能所形成的人口聚集模式，不同于傳統(tǒng)上的戶籍人口流動(dòng)，是我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展中的另一個(gè)重要支撐。推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化需要“因地制宜”，在實(shí)踐旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化時(shí)，同樣需要根據(jù)不同的情況進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)。我們通過(guò)研究，總結(jié)了旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的七種模式：中心旅游城市、旅游衛(wèi)星城、旅游小城、旅游小鎮(zhèn)、旅游綜合體、旅游休閑度假區(qū)和新農(nóng)村社區(qū)。

高舜禮：我認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是工業(yè)化和商業(yè)化的結(jié)果。工業(yè)化進(jìn)程的快慢，是影響城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵因素。

中國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展，在新中國(guó)建立以來(lái)的60多年里都存在，只不過(guò)有的時(shí)候發(fā)展得快些，有的時(shí)候發(fā)展比較緩慢。新型城鎮(zhèn)化區(qū)別于傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化，一個(gè)特點(diǎn)就是較快速的與比較緩慢的、有意提升的與自然發(fā)展的城鎮(zhèn)化之別。這里面，有一些是時(shí)代發(fā)展的客觀要求，有一些屬于當(dāng)下管理者在總結(jié)中外經(jīng)驗(yàn)以后提出的一些新理念、新期望。

因此，新型城鎮(zhèn)化的一些目標(biāo)、要求和建設(shè)途徑，應(yīng)該是客觀要求和主觀要求的總和。比如，原先對(duì)城市的評(píng)價(jià)，大家覺(jué)得煙囪多一點(diǎn)挺好；今天人們意識(shí)到生態(tài)化，這就不是優(yōu)點(diǎn)了。

在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，由于其發(fā)展速度、體量以及新要求，就跟旅游業(yè)發(fā)展在某些方面有了契合點(diǎn)。因此，旅游業(yè)把握好城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向去順勢(shì)而為地做一些工作，對(duì)旅游業(yè)自身發(fā)展是有好處的。

但過(guò)分地從旅游開(kāi)發(fā)的角度去解讀，我認(rèn)為不太現(xiàn)實(shí)。為什么？旅游業(yè)所能夠施加給城鎮(zhèn)化的影響，只產(chǎn)生在那些有旅游發(fā)展自覺(jué)意識(shí)的地方，而大量的地方還沒(méi)有這種自覺(jué)意識(shí)。我們談旅游業(yè)與城鎮(zhèn)化，還是要呼吁大家抓住機(jī)遇，如果一些地方有發(fā)展旅游的天然條件，當(dāng)?shù)氐臎Q策者也有這種意識(shí)，那就把這兩者很好地結(jié)合起來(lái)。否則的話，我認(rèn)為城鎮(zhèn)化對(duì)旅游業(yè)，未必全都是一些好事，比如很多旅游資源可能會(huì)在城鎮(zhèn)化中被破壞。

趙暉：城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，從農(nóng)民、農(nóng)業(yè)、農(nóng)村到市民、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)，其中非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是動(dòng)力。

旅游業(yè)是21世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Φ乃拇螽a(chǎn)業(yè)部門(mén)之一。發(fā)展旅游可提供大量直接和間接的非農(nóng)就業(yè)崗位，推動(dòng)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；發(fā)展旅游可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，通過(guò)“三駕馬車(chē)”之一的“消費(fèi)”推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與城鎮(zhèn)發(fā)展；發(fā)展旅游可以通過(guò)旅游者的“學(xué)習(xí)”與文化交流，促使人們因?qū)γ篮蒙畹南蛲凭痈玫某擎?zhèn)，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展；旅游還可以加強(qiáng)城鎮(zhèn)化發(fā)展與建設(shè)、管理的交流，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展。

事實(shí)上，旅游城鎮(zhèn)作為一種重要的旅游地，在世界和中國(guó)的旅游產(chǎn)業(yè)地位中占據(jù)重要位置。旅游城鎮(zhèn)既作為旅游產(chǎn)品，也作為主要的旅游要素聚集地，是旅游業(yè)做強(qiáng)做大的主要依托。所以，旅游與城鎮(zhèn)化是互為依托，相互促進(jìn)的。

明確新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在要求是有必要性的，需要克服過(guò)去的弊端。我認(rèn)為要實(shí)現(xiàn)五個(gè)轉(zhuǎn)變：

第一，城鎮(zhèn)化的推動(dòng)力要發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。過(guò)去中國(guó)工業(yè)化動(dòng)力是經(jīng)濟(jì)全球化、外商投資起到主流作用，是外需型?，F(xiàn)在外商投資基本上也差不多了，日本、美國(guó)自己的經(jīng)濟(jì)也不景氣，我們向外銷(xiāo)售的市場(chǎng)也基本飽和了。所以，城鎮(zhèn)化的推動(dòng)力必須由外需拉動(dòng)轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動(dòng)。旅游就是一個(gè)典型的內(nèi)需發(fā)展經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。

第二，過(guò)去的城鄉(xiāng)兩元化發(fā)展方式要真正向城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。過(guò)去的城鎮(zhèn)化就是一堵墻，農(nóng)民工可以進(jìn)來(lái)，但是社會(huì)保障不一樣，這三十年的城鄉(xiāng)差距一下拉大了。我們認(rèn)為，城鎮(zhèn)化向城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，旅游又能發(fā)揮重大的作用，因?yàn)橐恍┼l(xiāng)村旅游確實(shí)帶動(dòng)了農(nóng)村發(fā)展、農(nóng)民致富，很多發(fā)展好的、收入高的農(nóng)村現(xiàn)在都靠旅游。

第三，大中小城的結(jié)構(gòu)必須要考慮調(diào)整、轉(zhuǎn)變。我們過(guò)去是城市越來(lái)越大，新型城鎮(zhèn)化必須真正實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。針對(duì)這個(gè)要求，旅游也發(fā)揮了重大作用?，F(xiàn)在不少地方都在發(fā)展旅游特色小城鎮(zhèn)，云南、新疆在這方面發(fā)展得不錯(cuò)。當(dāng)然不是說(shuō)鎮(zhèn)鎮(zhèn)都能夠這樣搞，但是至少有一批小城鎮(zhèn)，起到一定作用。

第四，從過(guò)去高能耗、高排放、高污染的城鎮(zhèn)化向綠色低碳城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變。新型城鎮(zhèn)化里唯一比較明確的是綠色低碳發(fā)展的道路。旅游是一個(gè)低碳產(chǎn)業(yè)，也能起到很好的作用。

第五，文化價(jià)值取向的轉(zhuǎn)變。歷史上，一些中國(guó)人因?yàn)橥春拮约旱呢毨?，進(jìn)而痛恨自己的農(nóng)業(yè)文明，一味看好西方的產(chǎn)業(yè)。到了現(xiàn)在這個(gè)階段，我們的文化價(jià)值要想繼續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)化，需要向傳統(tǒng)價(jià)值

進(jìn)行一些回歸?，F(xiàn)在一些旅游項(xiàng)目把傳統(tǒng)村落、傳統(tǒng)手工業(yè)、傳統(tǒng)農(nóng)耕工具進(jìn)行展示，我覺(jué)得這樣很好。

這五個(gè)轉(zhuǎn)變，旅游都能起到很重要的作用，當(dāng)然，不是絕對(duì)性的，旅游不可能統(tǒng)領(lǐng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，但是能起到很好的作用。

話題2.旅游地產(chǎn)，繞不開(kāi)的話題

主持人：事實(shí)上，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)是一個(gè)廣受關(guān)注的領(lǐng)域。近些年，“旅游地產(chǎn)”一詞也被旅游業(yè)內(nèi)人士頻頻提及。一些人對(duì)于“旅游地產(chǎn)”持有明顯的擔(dān)憂之情，甚至對(duì)“旅游地產(chǎn)”的提法本身也抱有警惕，有些擔(dān)憂和警惕在現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)得到印證。也有學(xué)者認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)面向新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的產(chǎn)業(yè)提升，將為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供最有力的投資運(yùn)營(yíng)主體。您怎么看待這一問(wèn)題？如果“旅游地產(chǎn)”這一概念能夠得以確立的話，在新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程中，又該如何引導(dǎo)其健康發(fā)展？

高舜禮：應(yīng)該說(shuō)，旅游地產(chǎn)是近些年房地產(chǎn)飛速發(fā)展以后出現(xiàn)的一個(gè)新興概念。盡管旅游主管部門(mén)對(duì)這個(gè)概念抱有謹(jǐn)慎的態(tài)度，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)者來(lái)講，他們對(duì)這個(gè)概念肯定是發(fā)自內(nèi)心地要去發(fā)揚(yáng)光大。只要有經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，任何資源功效和新概念都會(huì)被放大。

我認(rèn)為，地產(chǎn)的特征之一是不可移動(dòng)性，如在海南買(mǎi)了房子以后，肯定只能親自到海南才能住。而旅游最顯著的特征是移動(dòng)性，旅游就是要到處跑。如果海南有一個(gè)地產(chǎn)賣(mài)給你了，那意味著你不去海南就沒(méi)有辦法享用這個(gè)東西。這就是兩者內(nèi)在的矛盾性。

專(zhuān)為旅游服務(wù)的，與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的項(xiàng)目，大多都有固定的稱(chēng)謂?，F(xiàn)在再冒出一個(gè)“旅游地產(chǎn)”這樣的概念，一個(gè)是它有借助旅游這個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之嫌，另一個(gè)從地產(chǎn)與旅游的最顯著特征看，兩個(gè)似乎也不是很搭界。當(dāng)然要說(shuō)像分時(shí)度假的這種形式，應(yīng)該說(shuō)是地產(chǎn)和旅游巧妙的結(jié)合。但是到目前為止，它在中國(guó)似乎有些水土不服，搞了幾年沒(méi)有太成形的東西。

如果說(shuō)大面積的土地被用于旅游功能開(kāi)發(fā)，因此而以“旅游地產(chǎn)”命名，我認(rèn)為也不是不可以。所謂的“旅游地產(chǎn)”，我們暫且用這個(gè)詞，它能不能健康發(fā)展？最重要的是看它是否把旅游產(chǎn)業(yè)的功能放到第一位，是否按照旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律去搞旅游地產(chǎn)，而不是僅僅以旅游的概念或新型城鎮(zhèn)化的概念為幌子而去做房地產(chǎn)項(xiàng)目。

如果房地產(chǎn)商想開(kāi)發(fā)旅游，原本那是一件很好的事，建議他們還是根據(jù)旅游專(zhuān)業(yè)性的一些要求去搞開(kāi)發(fā)。事實(shí)上，這樣對(duì)他來(lái)講，也是會(huì)有長(zhǎng)期的投資收益回報(bào)的。如果房地產(chǎn)商僅僅借一個(gè)旅游概念去搞房地產(chǎn)，這對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)講，未必是一個(gè)好事。

林峰：房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)已經(jīng)是最大的產(chǎn)業(yè)之一，它在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的影響和作用是巨大的。旅游業(yè)十年來(lái)的蓬勃發(fā)展很大程度上借力了地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的帶動(dòng)，這是中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)。

現(xiàn)在地產(chǎn)商僅僅建設(shè)住宅、銷(xiāo)售住宅，基本上沒(méi)有出路。他們更注重的是一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。這種商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值不僅僅是商場(chǎng)的商鋪、商品交易，還形成了相應(yīng)的休閑價(jià)值、旅游價(jià)值、養(yǎng)老價(jià)值、養(yǎng)生價(jià)值和會(huì)議價(jià)值等。這

些地產(chǎn)為何會(huì)去結(jié)合產(chǎn)業(yè)呢？這就要回到城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心。政府希望引導(dǎo)投資人與其有效結(jié)合，不僅進(jìn)行基礎(chǔ)的土地開(kāi)發(fā)，還要把產(chǎn)業(yè)配套結(jié)合起來(lái)，通過(guò)產(chǎn)城一體化實(shí)現(xiàn)城市居住、城市生活配套、三農(nóng)問(wèn)題解決方案與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效融合，我們稱(chēng)之為產(chǎn)城一體化發(fā)展結(jié)構(gòu)，這將是今后中國(guó)依托于市場(chǎng)主體和政府主導(dǎo)的主要的城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)模式。

產(chǎn)業(yè)資本、地產(chǎn)資本和金融資本融合，地產(chǎn)資本大規(guī)模滲透到產(chǎn)業(yè)中，這基本上是目前發(fā)展的大趨勢(shì)。在這種趨勢(shì)下，新型城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)了大量的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的現(xiàn)象。幾百畝或一、二千畝的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，就是所謂的綜合體項(xiàng)目。

旅游綜合體相對(duì)來(lái)說(shuō)依托于景區(qū)，離城市和城鎮(zhèn)一定距離，自身形成了一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)，既是景區(qū)，又是商業(yè)與休閑消費(fèi)區(qū)，還形成了安置農(nóng)民、永久性居民、第二第三居所、養(yǎng)老居住區(qū)等等，這樣的綜合性結(jié)構(gòu)，可以稱(chēng)為一個(gè)休閑小鎮(zhèn)。但是，這種綜合體小鎮(zhèn)，不是建制鎮(zhèn)，也不是傳統(tǒng)村落，也不是工業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而是產(chǎn)城一體化的綜合結(jié)構(gòu)。它的出現(xiàn)具有經(jīng)濟(jì)必然性和市場(chǎng)基礎(chǔ)，也是新型城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)的新模式，但還沒(méi)有被納入城市規(guī)劃與城市管理之中，還需要通過(guò)體制改革，適應(yīng)其市場(chǎng)化的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)政府的有效管理。

旅游地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)及居住地產(chǎn)相結(jié)合一體化發(fā)展的一種現(xiàn)象，我們稱(chēng)其為旅游休閑地產(chǎn)或泛旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這類(lèi)地產(chǎn)現(xiàn)在出現(xiàn)了一些問(wèn)題。

第一是旅游與地產(chǎn)分離，導(dǎo)致大量旅游度假區(qū)居住樓盤(pán)脫離旅游服務(wù)，缺少旅游配套，使購(gòu)房者難以享受旅游度假的價(jià)值；第二是旅游地產(chǎn)與城市分離，僅就地產(chǎn)做地產(chǎn)，沒(méi)有學(xué)校、醫(yī)院等城鎮(zhèn)配套，并不適合居住。因此，在全國(guó)旅游度假目的地區(qū)域，特別是濱海區(qū)域，出現(xiàn)了大量的“鬼樓”、“鬼城”。

這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，也在于前些年，只要開(kāi)發(fā)土地就能獲益，只要有房子就能賣(mài)錢(qián)，投機(jī)與投資性消費(fèi)主導(dǎo)了旅游地產(chǎn)的方向。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)者不是為了旅居生活，而是炒房投資，因此，投資商根本沒(méi)有動(dòng)力去做產(chǎn)業(yè)與城市配套。解決這些問(wèn)題，恰恰需要用新型城鎮(zhèn)化的理念進(jìn)行統(tǒng)籌控制與調(diào)整糾偏，把旅游地產(chǎn)真正導(dǎo)入旅游度假產(chǎn)業(yè)與旅游居住生活方式的有效結(jié)合，旅游發(fā)展與就地城鎮(zhèn)化的互動(dòng)支持中來(lái)。

總結(jié)起來(lái)，我認(rèn)為旅游地產(chǎn)是適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出現(xiàn)的一種交叉產(chǎn)業(yè)形態(tài)，有其歷史的必然性及市場(chǎng)的合理性，它在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題，需要我們?cè)诮窈蟮陌l(fā)展中避免這一錯(cuò)誤的繼續(xù)延伸。這就需要我們將地產(chǎn)投資人引導(dǎo)到更合理的城市化結(jié)構(gòu)和通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的架構(gòu)中來(lái)。新型城鎮(zhèn)化需要的就是通過(guò)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展有效地解決人的城鎮(zhèn)化，利用土地增值效應(yīng)與房地產(chǎn)發(fā)展，形成財(cái)富效應(yīng)及微觀企業(yè)盈利空間，有效地去刺激整個(gè)內(nèi)需增長(zhǎng)，這可以說(shuō)是我國(guó)未來(lái)20年保持較高速度持續(xù)發(fā)展和良性循環(huán)的主導(dǎo)結(jié)構(gòu)。

趙暉：旅游房地產(chǎn)對(duì)于城鎮(zhèn)化建設(shè)有一定的作用，但認(rèn)為它會(huì)成為最有力的投資運(yùn)營(yíng)主體就難免夸大了其作用。

旅游房地產(chǎn)發(fā)展受很多因素影響，不是每個(gè)地方都可以發(fā)展，

現(xiàn)在有泛濫的趨勢(shì)。我認(rèn)為這種“泛濫”有以下幾點(diǎn)原因：這與我國(guó)房地產(chǎn)的暴利性質(zhì)和國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，以及當(dāng)前相應(yīng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)；對(duì)旅游房地產(chǎn)的誤讀，旅游地政策與管理的漏洞，以及一些地方政府追求投資、追求政績(jī)的沖動(dòng)，催生了旅游房地產(chǎn)的紅火。

旅游房地產(chǎn)就其本質(zhì)特征而言，一是為旅游地的接待服務(wù)而建設(shè)的房地產(chǎn)，它取決于旅游地的接待量、環(huán)境容量和成本比較優(yōu)勢(shì)等因素；二是以旅游地為居所的房地產(chǎn)，它取決于人們的需求愛(ài)好、房地產(chǎn)成本、增值預(yù)期等因素。因后者一般而言的利用效率不高，且我國(guó)分時(shí)度假旅游市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理環(huán)境不夠成熟，不應(yīng)大力提倡和重點(diǎn)發(fā)展。

我國(guó)人口眾多，人均資源不足，人均旅游資源亦然。故此，發(fā)揮旅游地的公共屬性功能，提高旅游地資源的利用效率，應(yīng)成為我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的基本原則。

為此，我們需要明確目標(biāo)――旅游地產(chǎn)應(yīng)該是房地產(chǎn)的輔助地位、旅游地的輔助產(chǎn)業(yè)，也需要理清思路――旅游地產(chǎn)應(yīng)該服務(wù)旅游業(yè)發(fā)展，需要抑制投資投機(jī)需求。我認(rèn)為，完善制度、配套政策、科學(xué)規(guī)劃、嚴(yán)格管理，是引導(dǎo)旅游房地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

事實(shí)上，日本就是一個(gè)前車(chē)之鑒。日本房地產(chǎn)從戰(zhàn)后到上個(gè)世紀(jì)90年代持續(xù)發(fā)展了40多年，一直在漲，我們國(guó)家才漲20多年吧。日本當(dāng)時(shí)出了很多地產(chǎn)神話，幾乎所有日本人都相信投資效益最高的就是房地產(chǎn)，這種觀念根深蒂固。現(xiàn)在日本房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)破滅了多年，但日本發(fā)展的元?dú)膺€沒(méi)有完全恢復(fù)。我們國(guó)家現(xiàn)在也面臨類(lèi)似的情況，房地產(chǎn)是很低級(jí)的產(chǎn)業(yè)，過(guò)度以后會(huì)造成不可挽回的損失。作為中央政府有責(zé)任進(jìn)行調(diào)整，否則會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大的問(wèn)題，也不利于民族的發(fā)展。

林峰：純粹以居住型地產(chǎn)為起點(diǎn)，大量修房子這件事是非常低端的事。這一點(diǎn)，我贊同趙司長(zhǎng)、高總的看法，但現(xiàn)在房地產(chǎn)商大多在轉(zhuǎn)型。比如我接觸到的綠地集團(tuán)，在開(kāi)發(fā)住宅的過(guò)程中已經(jīng)在研究養(yǎng)老服務(wù)業(yè)怎么做、老人服務(wù)的產(chǎn)業(yè)配套怎么規(guī)劃等問(wèn)題。他們的利潤(rùn)并不來(lái)自養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榉?wù)業(yè)現(xiàn)在在中國(guó)做不出產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)來(lái)，但是可以通過(guò)地產(chǎn)來(lái)賺錢(qián)進(jìn)行反哺。萬(wàn)達(dá)也是這樣，正在培養(yǎng)商業(yè)和文化的多重能力。只要中央政府引導(dǎo)得當(dāng)，投資商拿出很大一部分利益，通過(guò)地產(chǎn)利益反哺產(chǎn)業(yè)，這對(duì)于如今消費(fèi)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)能起到極大的推動(dòng)作用和價(jià)值提升。

新型城鎮(zhèn)化需要的是通過(guò)產(chǎn)業(yè)有效發(fā)展，把人的城鎮(zhèn)化有效解決，而最重要的是理順產(chǎn)業(yè)發(fā)展和地產(chǎn)之間的關(guān)系。真把地產(chǎn)泡沫徹底刺破，可能?chē)?guó)家受到的震蕩非常大。適當(dāng)保持現(xiàn)有基礎(chǔ)，不要過(guò)分形成泡沫的聚集化，進(jìn)一步刺激內(nèi)需產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，我認(rèn)為這對(duì)于實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化和整個(gè)國(guó)家持續(xù)發(fā)展是良性循環(huán)，我從這個(gè)角度來(lái)看待旅游地產(chǎn)的價(jià)值。

高舜禮：地產(chǎn)商踏入旅游界是一件好事，關(guān)鍵的問(wèn)題是要學(xué)習(xí)旅游的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、按旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)律辦事。如果僅僅是借這個(gè)概念，實(shí)際上還是在蓋房子，那樣的話將會(huì)造成資源項(xiàng)目比較大的浪費(fèi)。所以，如果非得要叫“旅游地產(chǎn)”，一定要把旅游專(zhuān)業(yè)的內(nèi)容使勁充實(shí)一把。目前來(lái)看，旅游地產(chǎn)商要改變大家的看法，名實(shí)之間還是有一定距離，有一些工作還需要做。

話題3.旅游與城鎮(zhèn)化結(jié)合，是自然而然還是要有意識(shí)？

主持人：新事物在發(fā)展的進(jìn)程中一般都會(huì)遇到一些困難或者問(wèn)題。在旅游業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的雙向互動(dòng)中，恐怕也會(huì)遭遇類(lèi)似的境遇。如果要做出一些提醒的話，您認(rèn)為最需要避免的誤區(qū)是什么？

高舜禮：結(jié)合的關(guān)鍵是看有沒(méi)有主導(dǎo)城鎮(zhèn)化發(fā)展旅游的意識(shí)，有沒(méi)有事前充分的準(zhǔn)備。如果沒(méi)有的話，我認(rèn)為對(duì)旅游可能會(huì)有兩個(gè)方面的影響：

第一，容易形成對(duì)旅游資源的大規(guī)模破壞。發(fā)展必然就要改變現(xiàn)狀。人們發(fā)現(xiàn)，對(duì)旅游資源影響較大的一個(gè)因素，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)旅游資源有意或無(wú)意造成的侵蝕。城鎮(zhèn)化自然也不例外。

第二，容易出現(xiàn)旅游小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的非旅游專(zhuān)業(yè)化問(wèn)題。如果沒(méi)有事前很充分的旅游專(zhuān)業(yè)化要求，

現(xiàn)在的小城鎮(zhèn)建設(shè)很可能搞得不倫不類(lèi)，不僅外觀上很雷同，沒(méi)有特色，可能在功能上也會(huì)缺位。

城鎮(zhèn)化建設(shè)要對(duì)旅游發(fā)展形成一個(gè)正能量，還是應(yīng)該有提前規(guī)劃，樹(shù)立專(zhuān)業(yè)意識(shí)，而非一般城建的概念。

趙暉：我認(rèn)為需要規(guī)避的有以下幾點(diǎn)：

第一，缺少規(guī)劃，盲目建設(shè)。有些地區(qū)旅游發(fā)展處于粗放經(jīng)營(yíng)階段，各地埋頭抓開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品粗制濫造，難以形成大的產(chǎn)業(yè)。

第二，扎堆建設(shè)“國(guó)際旅游城市”。在旅游與城鎮(zhèn)化互動(dòng)發(fā)展的背景下，每個(gè)城市都在爭(zhēng)先恐后搞建設(shè)，但一些城市不顧自身實(shí)際，不少地方在城市定位和目標(biāo)上出現(xiàn)偏差。國(guó)際化、世界級(jí)、國(guó)際一流、世界領(lǐng)先之類(lèi)的口號(hào)比比皆是。旅游城市發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，投資規(guī)模大，但大量豪華旅游設(shè)施建設(shè)以后，利用效率卻不理想。

第三，片面追求大投資。部分地區(qū)追求旅游大投資，往往好心辦壞事。有些旅游景區(qū)不需要大投資，例如生態(tài)型旅游景區(qū)，生態(tài)化建設(shè)即可，盲目大量投資反倒破壞了旅游環(huán)境。

第四，旅游產(chǎn)品雷同。目前有些區(qū)域旅游產(chǎn)品雷同現(xiàn)象較突出，很多地市旅游產(chǎn)品與形象缺乏特色。應(yīng)利用地方特色的旅游資源，尋求長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展，進(jìn)行互補(bǔ)式的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)。

第五，過(guò)度追求高端化。過(guò)分追求高端化會(huì)把占社會(huì)消費(fèi)主體的中低收入者擋在美麗的“玻璃門(mén)”之外，造成曲高和寡、可望而不可即的現(xiàn)象。社會(huì)是一個(gè)高中低收入者共存的多元化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，品牌的定位除了面向高收入者，打造一些高端的產(chǎn)品外，也應(yīng)該培育更多的適合中低收入者消費(fèi)理念、消費(fèi)需求的旅游產(chǎn)品。

第六，重設(shè)施、輕產(chǎn)品。在一些區(qū)域，往往是在道路、接待中心、賓館飯店等方面投入多，而忽視了旅游工藝品生產(chǎn)、旅游新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、紀(jì)念品銷(xiāo)售。特別是在景觀、景點(diǎn)建設(shè)方面文化元素的滲透還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，不能滿足游客在身心等多方面的需要。

第七，各自為政缺乏合力。有些旅游景區(qū)與景區(qū)，景區(qū)與旅行社，景區(qū)和賓館及其他相關(guān)行業(yè)，實(shí)行單打獨(dú)斗式的策略，無(wú)法進(jìn)行整體營(yíng)銷(xiāo)等而導(dǎo)致各景區(qū)、各行業(yè)間缺乏合作，不僅增加了營(yíng)銷(xiāo)的成本，而且限制了旅游的外延，無(wú)法形成鏈?zhǔn)交l(fā)展格局。還有一些景區(qū)總認(rèn)為營(yíng)銷(xiāo)是政府的事，是旅游部門(mén)的差，不主動(dòng)去策劃、去實(shí)施、去推廣，甚至在舉辦各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)被動(dòng)應(yīng)付。

林峰：在我看來(lái)，需要解決幾個(gè)問(wèn)題：

第一，資源與文化保護(hù)問(wèn)題。旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，必須基于對(duì)旅游資源的保護(hù)、對(duì)文化資源的保護(hù)、對(duì)生態(tài)資源的保護(hù)等等；保護(hù)是前提，不能以破壞資源、污染環(huán)境為代價(jià)進(jìn)行城鎮(zhèn)化。

第二，三農(nóng)問(wèn)題。有效解決農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題，必須讓農(nóng)民分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展與不動(dòng)產(chǎn)升值的價(jià)值，基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決戶口問(wèn)題、社保問(wèn)題、教育與醫(yī)療平等問(wèn)題，這樣才能夠形成充裕的財(cái)力。泛旅游產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展，可以直接有效地提升農(nóng)民的生活質(zhì)量，進(jìn)而提升整個(gè)區(qū)域的生活質(zhì)量。旅游引導(dǎo)的城鎮(zhèn)化，不是剝奪農(nóng)民的土地與資源，不是讓農(nóng)民都進(jìn)城而城市富人享受景區(qū)與鄉(xiāng)村價(jià)值。

第三，公與私的問(wèn)題。旅游資源是公共資源，在景區(qū)建私人別墅區(qū)就是對(duì)公共資源的侵占，絕對(duì)不允許將公共資源私有化。因此，在旅游引導(dǎo)的城鎮(zhèn)化中，要充分借力公共資源與公眾市場(chǎng)價(jià)值，形成共享產(chǎn)業(yè)與共享城鎮(zhèn)。

第四，產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題。泛旅游產(chǎn)業(yè)群的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，依賴(lài)于旅游吸引核的打造，休閑聚集能力的形成，泛旅游產(chǎn)業(yè)的全面繁榮。城鎮(zhèn)化是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，也是產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)區(qū)域綜合統(tǒng)籌的結(jié)果，因此，產(chǎn)城一體化整合，是未來(lái)最重要的理念。

第五，投機(jī)與投資問(wèn)題。旅游房地產(chǎn)不是投機(jī)目標(biāo)，也不是投資的對(duì)象。旅游房地產(chǎn)有投資價(jià)值，但其基礎(chǔ)是使用價(jià)值。沒(méi)有使用價(jià)值的旅游區(qū)樓盤(pán)，必將被市場(chǎng)拋棄。政府需要出臺(tái)政策，實(shí)施控制，避免旅游房地產(chǎn)炒房與投機(jī)的泡沫。

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