自從“十八大”以來，新型城鎮(zhèn)化被中央和市場給予了巨大的期望，新型城鎮(zhèn)化究竟給市場帶來了哪些商機？日前，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院林峰院長在一次演講中，針對新型城鎮(zhèn)化商機做了解讀。

四方面理解新型城鎮(zhèn)化商機

林峰院長認為，對商機最直接的理解就是價格差異帶來的盈利機會。有價格差才有盈利結構。對于新型城鎮(zhèn)化而言，主要商機是結構性商機，可以從以下四個方面來理解：

首先是估值差異。拿股票來說，其估值差異主要是在估值洼地的時候買進，到一定水平時賣出，這是投機型結構差異。土地價值之間由于政策造成巨大的估值差異，同時市場化和城市化也會形成估值差異，這種估值差異帶來巨大商機。

第二是價值升值。土地、房產和城市建設中方方面面的不動產以及知識產權都有一個價值成長過程。比如說商業(yè)口岸逐步聚集人氣，最后演變?yōu)橹行目诎?，這就是價值升值。

第三是附加價值。農民把草莓賣給批發(fā)商的價格是兩元一斤，但是若賣給采摘的游客，價格可能就是二十元，從兩元的批發(fā)價到二十元的休閑采摘價之間十倍的價格差就是旅游的附加價值。

第四是價格創(chuàng)造。商業(yè)機會往往基于價值創(chuàng)造，正如有些東西沒有市場，但它能創(chuàng)造市場。比如，現在的手機創(chuàng)造出一種可觸摸、可互動的人機界面，這樣的商機是經濟架構、市場結構和政策架構下形成的一種可能固化的長期的結構性架構。企業(yè)是以盈利為目的的運作機構，是創(chuàng)造價值的機器，如何把商機轉化成盈利結構主要在于其商業(yè)模式創(chuàng)新。

旅游引導的新型城鎮(zhèn)化商機要和企業(yè)運營模式相結合探討

2012年底，林峰院長帶領北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院課題組，進行了題為“旅游引導的新型城鎮(zhèn)化”的研究。林峰院長提到，旅游引導的新型城鎮(zhèn)化結構的商機和企業(yè)運作模式及商業(yè)模式架構關系非常密切。首先要了解新型城鎮(zhèn)化的重要性。中國經濟發(fā)展在資源約束、土地約束、能源約束、環(huán)境約束條件下，需要長期發(fā)展且相對穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展的依托和基礎，而這個基礎如果再靠低價勞動力的世界工廠或大量出口是行不通的，唯有靠內需拉動。內需拉動的發(fā)動機來自于城鎮(zhèn)化。中國城鎮(zhèn)化如果再按照老路是會出問題的，需要轉變觀念。面對未來城市化，如果沒有新理念是無法抓住新型城鎮(zhèn)化商機的。比如新型城鎮(zhèn)化要求按生態(tài)文明的發(fā)展架構，建造過程中應追求低碳的材料、無污染的環(huán)境等，若企業(yè)不能滿足這一要求，就很難抓住商機并有盈利機會。

商機解讀中要特別注重新型城鎮(zhèn)化中的“新”

林峰院長強調，新型城鎮(zhèn)化的“新”是關鍵詞，這個關鍵是基于中國在約束條件下創(chuàng)新發(fā)展必須要有的價值。新理念是新型城鎮(zhèn)化的大前提。新型城鎮(zhèn)化要靠什么？靠改革，靠制度的調整。包括財稅制度、土地制度、城市規(guī)劃結構、城市發(fā)展模式、土地財政模式等，否則很難發(fā)展新型城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化的變革關鍵是落到人的城鎮(zhèn)化，以人為本的城鎮(zhèn)化是其核心觀念，公平發(fā)展、平衡發(fā)展、和諧發(fā)展為其核心結構。新型城鎮(zhèn)化的“新”可以概括為六個方面：新的核心、新的驅動、新的落地、新的要求、新的目標、新的突破，這六個“新”基本上概括了新型城鎮(zhèn)化的核心價值。

泛旅游產業(yè)是城鎮(zhèn)化推動中非常重要的主力軍

林峰院長認為，新型城鎮(zhèn)化能推動經濟發(fā)展的前提是解決人的問題。如果沒有產業(yè)支撐，新型城鎮(zhèn)化就是一句空話?？渴裁串a業(yè)？這是新型城鎮(zhèn)化真正實踐時遇到的核心問題。之前所依靠的加工工業(yè)、高污染高耗能產業(yè)或以石化資源為主的持續(xù)高碳產業(yè)不能無限的發(fā)展下去，外貿出口也面臨瓶頸。如果靠高科技當然好，但中國的高科技基礎還無法支撐7%的發(fā)展行業(yè)，而且僅靠高科技，意味著效率提升和用工減少，可能帶來勞動就業(yè)率的降低。而城鎮(zhèn)化要解決兩億多農民進城的就業(yè)問題，需要有就業(yè)化動力產業(yè)。內需產業(yè)如果沒有實現蓬勃發(fā)展，中國的新型城鎮(zhèn)化會遇到巨大的挑戰(zhàn)。旅游休閑和泛旅游產業(yè)以其強大的內需帶動作用，可以作為推動城鎮(zhèn)化的非常重要的主力軍來看待。

產城一體化是城鎮(zhèn)化發(fā)展方向

林峰院長指出，城鎮(zhèn)化可以歸納為三個階段：第一階段是八十年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)形式拉動的小城鎮(zhèn)發(fā)展結構。第二階段是產業(yè)園區(qū)引領的產城分離的城鎮(zhèn)化。大中型城市迅速擴張形成產業(yè)園和城市分離。第三階段實際上是產城一體化發(fā)展階段。產業(yè)園區(qū)開始結合城市化結構，城市內部形成內需產業(yè)、高科技產業(yè)和部分第三產業(yè)中生產性服務業(yè)與城市有效的協調一體化發(fā)展。產城一體化是城鎮(zhèn)發(fā)展的主流方向。

旅游引導的新型城鎮(zhèn)化商機

第一是旅游本身的商機。由旅游形成的吃住行游娛購，景區(qū)主題樂園和各種各樣的旅游產品形成大量商機。主要是旅游產業(yè)鏈消費形成的商機，同時包括旅游通過新型城鎮(zhèn)化形成的旅游產業(yè)鏈延伸、泛旅游產業(yè)聚集帶來的商機。

第二是通過土地開發(fā)形成的土地價值升級的商機。包括土地一級開發(fā)、二級旅游房地產開發(fā)和綜合區(qū)域開發(fā)三部分。旅游引導的土地一級開發(fā)主要包括城市舊城改造和非城市中心的土地開發(fā)。游客量是帶動土地一級開發(fā)升級的重要因素。二級地產開發(fā)主要是商業(yè)地產開發(fā)，包括休閑商業(yè)地產、旅居地產等。休閑商業(yè)地產主要是通過旅游搬運形成游客聚集、消費聚集，從而帶動商鋪價值提升。旅居地產包括5+2模式的休閑居住地產、以第三居所為主的度假居住及以銷售為主的酒店地產。度假居住地產的類型很多，包括養(yǎng)老地產、養(yǎng)生地產、濱海地產、莊園地產等。酒店地產主要是以酒店綜合體為依托形成的酒店銷售。酒店綜合體主要包括酒店住宿、休閑功能和度假物業(yè)。旅游引導的新型城鎮(zhèn)化帶動綜合區(qū)域開發(fā)主要是指政府與投資商基于各自的需求，形成旅游與地產的對接模式，政府匹配土地，出讓土地一級開發(fā)利潤，引導和要求投資商在進行地產開發(fā)的同時打造旅游設施與旅游服務，由旅游綜合開發(fā)帶動區(qū)域發(fā)展實現城市化。而旅游投資商以區(qū)域綜合開發(fā)的身份進行城市綜合運營，建立旅游城鎮(zhèn)運營商及旅游綜合開發(fā)運營商的連鎖模式，這也是企業(yè)利益最大化的途徑。

以旅游為引擎實現游客聚集、消費聚集、休閑聚集、泛旅游產業(yè)聚集，從而實現新型城鎮(zhèn)化，并帶來諸多商機。不同模式形成的不同商機，通過不同的方式來實現價值提升，綠維創(chuàng)景今年推出的新書《旅游引導的新型城鎮(zhèn)化》中對此有一系列的概括。

《林峰視點》欄目 全新上線

旅游運營網《林峰視點》欄目經過長期準備全新改版上線。林峰博士作為資深旅游規(guī)劃與旅游地產專家，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院院長，在實踐中積累了大量旅游綜合開發(fā)、旅游地產開發(fā)、旅游投融資等領域的經驗和心得。把握國家大勢，