旅游綜合開發(fā)的企業(yè)運(yùn)作模式

2、具體模式：“三造三中心”

從具體模式上說，我們可以把旅游綜合開發(fā)項目的構(gòu)架分為三個中心：核心吸引中心、休閑聚集中心、延伸發(fā)展中心。旅游綜合開發(fā)項目的商業(yè)模式，就是在區(qū)域綜合開發(fā)運(yùn)營的視角，三造三中心（詳見《讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革的戰(zhàn)略抓手》）：

其一，打造核心吸引中心――初步收益。這個核心，實際上就是旅游核心吸引物的打造問題，需要通過創(chuàng)新策劃與設(shè)計，面向市場需求，整合自然、文化與社會資源，打造一個或若干個具有強(qiáng)大吸引力的項目。這是旅游綜合開發(fā)項目必須突破的第一步。

其二，構(gòu)造休閑聚集中心――擴(kuò)大收益。通過核心吸引中心把休閑消費(fèi)者吸引過來后，要通過度假酒店群、休閑街區(qū)、休閑廣場、運(yùn)動游樂項目、文化休閑設(shè)施、特色餐飲、主題表演留住消費(fèi)者，從而擴(kuò)大其消費(fèi)，這是旅游板塊能夠獲得持續(xù)收益的重要載體。

其三，創(chuàng)造延伸發(fā)展中心――延伸收益。通過前兩大中心的發(fā)展，區(qū)域土地將會實現(xiàn)逐步的升值，這就需要通過延伸發(fā)展中心的創(chuàng)造，來獲得土地升值的效益與可持續(xù)的發(fā)展，由此應(yīng)該發(fā)展休閑地產(chǎn)、特色農(nóng)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、無污染加工業(yè)等產(chǎn)業(yè)來實現(xiàn)土地增值的落地與可持續(xù)發(fā)展的保障。

（三）運(yùn)作流程

對于開發(fā)企業(yè)來說，在項目的運(yùn)作流程上，一般包括拿地階段、建設(shè)階段、運(yùn)營階段三大步驟：

其一，拿地階段：主要通過編制一個打動政府的開發(fā)策劃與概念性規(guī)劃方案，打動政府，獲取土地。

其二，建設(shè)階段：在拿地階段完成的基礎(chǔ)，通過編制詳細(xì)規(guī)劃報規(guī)，編制建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、游樂設(shè)計報建及具體工程設(shè)施。

其三，運(yùn)營階段：主要包括系統(tǒng)營銷、旅游休閑項目經(jīng)營、休閑地產(chǎn)銷售、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展與部分項目的招商合作以及人才隊伍組建與日常經(jīng)營管理工作。

三、結(jié)語：冬日里的春光

傳統(tǒng)地產(chǎn)的政策高壓讓地產(chǎn)的發(fā)展陷在寒冷的冬日里。事實上，對于大型地產(chǎn)或旅游開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該看到冬日里的春光。這一片春光，就是旅游綜合開發(fā)項目――旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)的機(jī)會，這是在中國城市化浪潮繼續(xù)推進(jìn)與休閑消費(fèi)持續(xù)增長的背景下的黃金機(jī)會，給地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了無限的商機(jī)。

然而，區(qū)域價值決定地產(chǎn)價值。誰能夠把握這個戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，愿意做長線的區(qū)域運(yùn)營，誰就將是未來最大的贏家。如果能夠通過“旅游休閑”這個產(chǎn)業(yè)引擎來整合區(qū)域產(chǎn)業(yè)、提升區(qū)域價值、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，做區(qū)域運(yùn)營商，將是中國房地產(chǎn)市場里最有活力和生命力的企業(yè)。

（關(guān)于旅游綜合開發(fā)的更多研究，詳見www.lwcj.com）

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