編者按：當前，以單純的土地開發(fā)收益和居住地產(chǎn)開發(fā)收益為主體的房地產(chǎn)開發(fā)時代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)轉型迫在眉睫。綠維文旅董事長林峰博士認為要以綜合發(fā)展為主體看房地產(chǎn)的轉型，房產(chǎn)融一體化和服務整合平臺是核心結構，地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、城鎮(zhèn)化結合是必要前提，并指出未來房地產(chǎn)轉型的方向是以旅游為龍頭和通道，整合五大幸福產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)，旅文體康養(yǎng)商學金一體化的旅游引導的綜合開發(fā)架構。

房地產(chǎn)轉型迫在眉睫

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰已經(jīng)過去，其面臨的挑戰(zhàn)逐漸增加，房地產(chǎn)業(yè)正從過去的粗放發(fā)展方式轉向精細運營方式。隨著土地價格的不斷增加，以及政府相關部門對企業(yè)拿地的門檻不斷升高，房地產(chǎn)企業(yè)在拍賣土地、開發(fā)規(guī)劃等方面也越來越謹慎，行業(yè)正從增量時代向存量時代轉變。

以土地開發(fā)收益為主導的土地開發(fā)和以居民住宅為主體拿地、建房、賣房的方式來運作的房產(chǎn)開發(fā)都已成為過去，由于這兩種開發(fā)運作模式都涉及到土地招拍掛制度，因此未來房地產(chǎn)企業(yè)拿地需要有足夠的資金和雄厚的經(jīng)濟實力才能在競爭中取勝。

未來整個房地產(chǎn)專業(yè)化、職業(yè)化程度非常高，現(xiàn)在整個行業(yè)的轉型升級是迫在眉睫的。

房地產(chǎn)轉型的方向在哪里？

由于國家土地管理的模式越來越嚴瑾，且一般型的商業(yè)綜合體的發(fā)展結構已走向末端，因此地產(chǎn)轉型的方向在于增加休閑化、體驗化、不動化、游樂化和娛樂化，并結合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等產(chǎn)業(yè)，打造客廳式、度假式、休閑式和特色居室等新的地產(chǎn)模式。特別是以游客的觀光休閑度假為支撐的休閑度假物業(yè)，已經(jīng)成為未來地產(chǎn)轉型主打的方向。

以旅游休閑為主導，兼顧并結合體育、養(yǎng)生、養(yǎng)老、文化等要素，并以休閑游客、度假游客為依托，以親子、研學、休閑、養(yǎng)老市場為主打市場構建出的休閑度假與商業(yè)地產(chǎn)模式已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展轉型的主流方向。

如何把控旅游的規(guī)律和旅游休閑度假的規(guī)律？如何有效整合旅游產(chǎn)業(yè)和不動產(chǎn)發(fā)展模式？

綠維文旅認為以產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流為基礎，以產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)升級為核心，以產(chǎn)業(yè)鏈整合的綜合開發(fā)為模式的旅游引導的綜合開發(fā)架構是房地產(chǎn)轉型旅游地產(chǎn)的主要方向。

旅游引導的地產(chǎn)綜合開發(fā)架構

1、房地產(chǎn)必然走向“房產(chǎn)融一體化”結構

房地產(chǎn)已經(jīng)由“制造房子”的工廠模式，發(fā)展成為以人為本、以家庭為基礎、以服務為核心的產(chǎn)業(yè)整合模式。以“家庭·服務”為主要內(nèi)容的服務結構，包括“三個家”的結構，由三個家庭服務構成三類房地產(chǎn)綜合開發(fā)構架，是今天房地產(chǎn)發(fā)展的必然。

第一個家，是以居住為主要功能的居住之家，以社區(qū)服務為基礎的家庭服務結構。

第二個家，是指郊區(qū)休閑、鄉(xiāng)村度假、養(yǎng)生養(yǎng)老等以旅游、休閑、娛樂、養(yǎng)療、避暑、避寒、度假等為主要功能和服務的第二居所、第三居所，由此構成了第二個家的服務產(chǎn)業(yè)整合與服務結構。

第三個家是指城市綜合體、商業(yè)綜合體、部分度假接待綜合體等相關地產(chǎn)和場所，以公共空間的方式，為家庭提供休閑、娛樂、購物、養(yǎng)生等多元化的公共服務，由此構成第三個家的服務產(chǎn)業(yè)整合與服務結構。

房地產(chǎn)作為一種平臺，必須與服務產(chǎn)業(yè)、金融三者相結合，才是未來發(fā)展的一個綜合結構。有效地整合房地產(chǎn)不動產(chǎn)結構、服務產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流結構，以及與投融資的金融關系，是下一個階段地產(chǎn)發(fā)展的核心。房產(chǎn)融一體化，是今天房地產(chǎn)發(fā)展的必然結果，是任何房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一種必然走向。因此，房產(chǎn)融一體化和服務整合平臺是未來房地產(chǎn)發(fā)展的核心結構。

2、地產(chǎn)開發(fā)新前提：地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)+城鎮(zhèn)化+互聯(lián)網(wǎng)

現(xiàn)階段，地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)一系列問題。從短時間來看，中國的二線城市在快長中，從長遠來看，快長的時期逐漸越來越少，滯長的時間逐漸越來越多，商業(yè)、住宅、旅游、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的問題都集中在爆發(fā)。

商業(yè)地產(chǎn)方面，電商消滅大量實體店，購物中心及商業(yè)綜合體大幅過剩，布局競爭激烈，到2017年年末，20大城市商業(yè)項目未來供應將超過3500萬平米。

本文關鍵字：旅游地產(chǎn) 全域旅游 特色小鎮(zhèn) 查看更多