為什么社會資本如此熱衷于特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設呢？商機在哪里？

特色產業(yè)與旅游產業(yè)開發(fā)利潤都非常低，特別是在縣域經濟條件下發(fā)展產業(yè)，難度很大。社會開發(fā)主體如何在特色?。ǔ牵╂?zhèn)開發(fā)建設與運營中盈利呢？如何操盤一個特色?。ǔ牵╂?zhèn)？

在沖進特色?。ǔ牵╂?zhèn)開發(fā)的同時，幾乎所有的人都在問一個問題，到底如何進行特色?。ǔ牵╂?zhèn)的開發(fā)，我們如何盈利呢？最為重要的是，特色?。ǔ牵╂?zhèn)開發(fā)運營，不可能由一家企業(yè)包攬全部內容，特色小（城）鎮(zhèn)的主辦開發(fā)商應該怎樣整合資源，實現(xiàn)有效開發(fā)與運營呢？社會資本作為特色小（城）鎮(zhèn)主辦開發(fā)運營商，需要研究透徹的，是融資杠桿、政策模式、退出機制三件事。核心，是退出機制設計。

依托開發(fā)性金融，結合財政保障與政策扶持設計，實現(xiàn)高杠桿放大開發(fā)資金，是特色?。ǔ牵╂?zhèn)開發(fā)運營的基礎。這一塊，城投很熟悉，發(fā)改委、財政局、建設局都已經較好的運用了PPP的模式，來推進基礎設施與公共服務設施的開發(fā)建設。對于特色產業(yè)與旅游產業(yè)的開發(fā)建設與運營，政府相對較陌生，絕大多數企業(yè)也很陌生，把握不了產業(yè)開發(fā)運營規(guī)律?！短厣℃?zhèn)孵化器》一書最大一部分內容，就是結合綠維文旅10多年來旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)運營研究與經驗，整合產業(yè)開發(fā)運營的規(guī)律邏輯與經驗，形成了開發(fā)運營的指南性架構與細則。

林峰博士把特色?。ǔ牵╂?zhèn)主辦開發(fā)運營商的退出，設計為六大結構：

第一，依托開發(fā)性金融低息、高杠桿、長期期限三大基礎，以2:8甚至1:9的杠桿形成土地及城鎮(zhèn)基礎設施與公共服務設施、產業(yè)基礎公共服務設施的建設開發(fā)，獲取10%-15%的建造收益，3-5年內，回報本金的50%-100%。

第二，依托土地一級半開發(fā)，實現(xiàn)土地溢價分成及資金杠桿提升。

第三，依托二級房產開發(fā)，在旅游引爆人氣的前提下，在房產開發(fā)量控制的基礎上，實現(xiàn)特色小（城）鎮(zhèn)核心商業(yè)街區(qū)的房產收益，實現(xiàn)不動產較大幅度升值，形成房產銷售現(xiàn)金流、商業(yè)出租與經營現(xiàn)金流及估值大幅提升的財務杠桿。

第四，堅決結合特色產業(yè)與資源基礎，開發(fā)泛旅游產業(yè)，引爆人氣，引爆商氣，形成夜間人流聚集，形成大規(guī)模的消費聚集，帶動特色產業(yè)消費化發(fā)展，實現(xiàn)特色產品體驗性附加價值收益，實現(xiàn)農副產品、特色產業(yè)產出產品、文化、體育、健康、養(yǎng)老等泛旅游消費業(yè)態(tài)的現(xiàn)金流回報。

第五，選擇、導入、培育、產旅融合、產城融合、持續(xù)整合經營特色產業(yè)，最終實現(xiàn)產業(yè)本身的現(xiàn)金流回報。

第六，打包特色產業(yè)與泛旅游現(xiàn)金流，實現(xiàn)資產證券化、資本上市等收益。

綠維文旅認為，“特色小（城）鎮(zhèn)”不是單一的旅游景區(qū)或產業(yè)園區(qū)，也不完全是建制鎮(zhèn)，而是旅游景區(qū)、產業(yè)聚集區(qū)、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)三區(qū)功能合一、產城鄉(xiāng)一體化的新型城鎮(zhèn)化模式。

如何打造出特色?。ǔ牵╂?zhèn)的“特”？

如何打造出特色?。ǔ牵╂?zhèn)的“特”？是開發(fā)運營的重點。《特色小鎮(zhèn)孵化器》一書提出了“四特”概念：產業(yè)上堅持特色產業(yè)、旅游產業(yè)兩大發(fā)展架構；功能上“生產”+“服務”；形態(tài)上獨特的風格、風貌與風情；機制上是以政府為主導、以企業(yè)為主體、社會共同參與的創(chuàng)新模式，即主辦開發(fā)運營商模式。在市場機制下，統(tǒng)籌兼顧政府、企業(yè)、百姓三方面利益為開發(fā)邏輯，構建出以特色產業(yè)與旅游為引擎的泛產業(yè)聚集結構，以及旅游目的地、新型城鎮(zhèn)化、互聯(lián)網引擎與智慧化的新架構。

四特概念

《特色小鎮(zhèn)孵化器》一書強調的最為重要的規(guī)則，是特色小（城）鎮(zhèn)的開發(fā)運營，必須遵循市場規(guī)律。

研究市場規(guī)律，基于市場邏輯進行的開發(fā)與運營模式設計，是《特色小鎮(zhèn)孵化器》一書理論的基礎。特色?。ǔ牵╂?zhèn)需要培育產業(yè)，需要打造成為旅游目的地，還需要大量的資金、人才、管理、營銷、企業(yè)等多類型資源要素的合理高效配置，從而依托市場規(guī)律協(xié)同發(fā)力，共同營造出系統(tǒng)性、完備化的工程體系。

在一家企業(yè)難以獨立完成一個特色小（城）鎮(zhèn)全部開發(fā)內容的現(xiàn)實條件下，綠維文旅運用合作的方式，打造了一個O2O的開發(fā)平臺——特色?。ǔ牵╂?zhèn)開發(fā)平臺，通過整合開發(fā)鏈及產業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)上數百家機構，形成了聯(lián)合服務與政府及主辦開發(fā)商，聯(lián)合孵化特色?。ǔ牵╂?zhèn)的一套辦法，這就是特色小鎮(zhèn)孵化器——特色?。ǔ牵╂?zhèn)全產業(yè)鏈全程聯(lián)合服務解決方案。

《特色小鎮(zhèn)孵化器》一書在研究旅游小鎮(zhèn)與產業(yè)小鎮(zhèn)市場化規(guī)律的基礎上，結合綠維文旅10余年來的實踐探索和部分研究成果，在全國首次推出了“特色?。ǔ牵╂?zhèn)旅游項目孵化器”的聯(lián)合服務模式，旨在通過

全程聯(lián)合服務，為特色?。ǔ牵╂?zhèn)旅游項目的開發(fā)提供一攬子全產業(yè)鏈全程解決方案！特色產業(yè)孵化器，與旅游項目孵化器類似，遵循特色產業(yè)的發(fā)展規(guī)律，為單一產業(yè)項目進行孵化。

特色小鎮(zhèn)的孵化器，是在旅游項目孵化、產業(yè)項目孵化的基礎上，結合特色?。ǔ牵╂?zhèn)的創(chuàng)建內容與過程，通過有效的創(chuàng)建行動計劃和專業(yè)的孵化服務平臺，最終高效的實現(xiàn)驗收和創(chuàng)建過程。

孵化平臺組合了特色產業(yè)的孵化、旅游目的地的孵化、城鎮(zhèn)化的孵化、“旅游+”的孵化、土地綜合開發(fā)的孵化等五大內容，基于綠維文旅搭建的旅游產業(yè)與特色小鎮(zhèn)開發(fā)服務平臺，整合數百家開發(fā)環(huán)節(jié)上的投資商、開發(fā)商、運營商、服務商，通過聯(lián)合服務，實現(xiàn)對特色?。ǔ牵╂?zhèn)全產業(yè)鏈全程聯(lián)合服務的孵化效應。

綠維文旅期望與多家合作伙伴協(xié)同作戰(zhàn)，聯(lián)合服務，實現(xiàn)全產業(yè)鏈全程孵化的效果，讓中國特色?。ǔ牵╂?zhèn)的開發(fā)少走彎路，走創(chuàng)新發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展之路。綠維文旅也期待有更多伙伴加入這一事業(yè)，共同發(fā)力，共襄盛舉，共同推動我國新型城鎮(zhèn)化走向一個新臺階！

本文關鍵字：特色小鎮(zhèn) 查看更多