綠維創(chuàng)景的景區(qū)市場化提升之路(一)

四、超越5A——綠維創(chuàng)景的景區(qū)市場化提升之路

綠維創(chuàng)景通過10年的經(jīng)驗總結(jié)，為不少A級景區(qū)（包括已經(jīng)創(chuàng)建成功的5A景區(qū)）問診把脈，得出了景區(qū)市場化提升的創(chuàng)新思路，可謂超越5A，實現(xiàn)了景區(qū)提升的真正價值。

（一）從開發(fā)的角度深度研判與挖掘資源

資源是旅游景區(qū)開發(fā)的基礎(chǔ)，一般包括自然資源、歷史文化資源兩個方面。從投資的角度，我們將資源的價值區(qū)分為本體價值和開發(fā)價值。本體價值是資源固有的價值基礎(chǔ)，開發(fā)價值則是從開發(fā)收益的角度，對資源價值的一種評價，這一評價，對于開發(fā)商投資，具有很重要的意義。

因此，綠維創(chuàng)景所提出的資源評價是一個主觀評價與深度挖掘的過程，是深度的研判與創(chuàng)造性挖掘的過程，與僅尊重原始基礎(chǔ)的本體評價有較大的思路差異。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一，資源定位、獨特性及其吸引力評價。即對資源在全球、全國、區(qū)域中具有獨特性的評價，以及對其獨特吸引力與整體吸引力的評價。這是資源開發(fā)的前提，需要橫向進行比較，并對資源方方面面的吸引力進行綜合評估，是一種系統(tǒng)的評價過程。所謂挖掘，則是對資源特性的審美發(fā)現(xiàn)，尋找提升本體價值的可能性。

二，可進入性與進入條件評價。景區(qū)的可進入性評價是投資的前提之一，進入條件影響項目對游客的吸引力、投資成本及游客游憩成本。進入條件包括進入目的地的距離、時間消耗、交通工具及其舒適性、交通成本四個因素。首先是大交通關(guān)系，即目的地與客源地之間的距離、交通方式、時間消耗、成本，其次是接待中心與景點之間的距離、交通方式、時間消耗、成本，還包括景區(qū)內(nèi)部的距離、交通方式、時間消耗、成本。投資商在這三個層面都需進行評價，并對交通由誰投資作出初步判斷。

三，基礎(chǔ)設(shè)施條件及投入評價。基礎(chǔ)設(shè)施條件評價，實際上屬于現(xiàn)狀評價，是對景區(qū)的水、能源、環(huán)保、通訊及接待配套基礎(chǔ)的評價，這一評價涉及投資規(guī)模。

四，展示條件與觀賞條件評價。對景區(qū)內(nèi)的好的景觀吸引物，我們要進一步研究其大尺度、中尺度、近尺度與進入性觀賞的條件，以及景觀與文化的展示條件。這些條件，決定了游憩產(chǎn)品本身的投資。

五，游樂、康療與體驗條件評價。資源的挖掘，需要分析其在游樂、康體、養(yǎng)生、治療、深度體驗方面的支持與條件，越有延展性，資源價值就越高。

六，產(chǎn)品現(xiàn)狀評價。景區(qū)的產(chǎn)品現(xiàn)狀，是投資前須進行系統(tǒng)評價的內(nèi)容。其中，游憩模式、市場現(xiàn)狀、管理現(xiàn)狀、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀等的基礎(chǔ)與問題，應該分析透徹。

（二）符合市場邏輯的市場調(diào)研

旅游景區(qū)的提升設(shè)計，重要的，還是對市場的把握。要把握好市場，需要從五個方面進行深度研究與策劃：市場調(diào)研、旅游市場總體把握、項目的市場定位、對應于目標市場需求的產(chǎn)品創(chuàng)造（創(chuàng)意策劃與游憩方式設(shè)計、游線設(shè)計）、市場核算與運作策劃（收入模式設(shè)計、營銷策劃、市場效果判斷、效益估算等）。

（三）文化找魂確定主題

景區(qū)提升很重要的一個方面是衡量現(xiàn)有的主題是否適合本景區(qū)。如果有清晰獨特、引人入勝的主題，并且旅游項目按照主題進行整合打造，景區(qū)的旅游吸引力就會得到提升。有些景區(qū)因為沒有獨特的主題，只是以單一的吸引核或綜合性功能來吸引人，長此以往，必定會導致景區(qū)經(jīng)營不善，遭到市場的淘汰。因此，景區(qū)提升首先要找魂，找到適合景區(qū)持續(xù)發(fā)展的主題。

（四）富創(chuàng)意的游憩方式設(shè)計

從景區(qū)開發(fā)的角度講，游憩方式設(shè)計是對旅游者出游中涉及的各主要要素進行設(shè)計安排，使旅游者的旅游過程獲得滿足，景區(qū)資源獲得利用，從而使旅游開發(fā)商、投資商獲得收益。旅游過程中的游憩活動包括十個方面，即：吃、住、行、游、娛、購、體、療、學、悟。

1、游憩結(jié)構(gòu)要素分析

（1）吃得有特色
在有關(guān)吃法的設(shè)計中,應該按照特色化、精細化、品牌化來設(shè)計。餐飲設(shè)計由四方面構(gòu)成：餐飲環(huán)境設(shè)計、菜譜、服務(wù)方式設(shè)計、娛樂活動設(shè)計。

餐飲類型大致可分為：餐飲一條街、農(nóng)家樂（城郊餐飲農(nóng)家樂、度假型農(nóng)家樂）、戶外燒烤（BBQ）、特色餐館、宴會餐廳、主題餐飲等。

餐飲方式可形成：餐飲+歌舞表演、餐飲+康體活動、餐飲+郊野娛樂、餐飲+門票贈送等方式。

（2）住得有檔次

在住宿設(shè)計中,要在確定的規(guī)模上形成合理的檔次結(jié)構(gòu)和布局體系創(chuàng)新，并進一步挖掘住宿文化體系，提升傳統(tǒng)的住宿功能，在一定程度上達到住娛合一，使旅游者通過住宿也能夠享受到當?shù)匚幕莫毺仨嵨?，使獨特的住宿體系也成為旅游地的吸引物。如：地方主題酒店、地方特色建筑酒店、家庭民居旅館、戶外野營、標準酒店、假日村與度假小屋等。

（3）行得有差異

由于旅游客源地和旅游目的地的交通體系具有非旅游的屬性,難以按旅游要求進行變動，所以，在旅游交通的設(shè)計中，我們主要考慮旅游目的地與旅游景區(qū)的交通,尤其是旅游景區(qū)的旅行通道(Passage)。

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