產(chǎn)權(quán)的分割流通實現(xiàn)既有物業(yè)高效運營

存量問題。有很多閑置物業(yè)賣不出去怎么辦？因此我們想能不能夠把產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)相對分離，把一個單元的物權(quán)切分成若干份來進(jìn)行共享。特別是度假地產(chǎn)，業(yè)主會每天去住嗎？不可能。其次，假設(shè)這處房子一年住一個月，那業(yè)主每年都跑到三亞去住嗎？除了三亞，也許還想去馬爾代夫、巴厘島、夏威夷、澳大利亞住。第三，這房子住一個月，一年剩下的時間干什么？誰來幫你經(jīng)營？第四，買一套房子要幾十上百萬元，絕大多數(shù)老百姓沒有這個能力，但今天老百姓要過幸福生活，需要度假，難道都去買房子？因此這些問題都需要解決方案。同樣的，商業(yè)物業(yè)、大型商場能不能分割？不一定每一個業(yè)主都要去買一個商鋪。廠房（工業(yè)物業(yè)）能不能夠盤活了互相交換使用？這里邊就有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離的概念。

以酒店來說，酒店房間的產(chǎn)權(quán)是業(yè)主的，管理機構(gòu)幫業(yè)主來經(jīng)營，出售或者出租經(jīng)營。這一點商業(yè)物業(yè)早已實現(xiàn)了。實際上，要把以升值為目標(biāo)的投資更多轉(zhuǎn)化成以投資經(jīng)營為核心目標(biāo)，首先是要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的分離，將使用權(quán)納入一個管理公司和運營公司，那么把管理升級為運營，通過運營實現(xiàn)它的使用價值，從而把閑置資產(chǎn)價值最大化。第二，原來受制于產(chǎn)權(quán)，有產(chǎn)權(quán)證的概念，因此形成了一個一個單元的相對固定完整的空間。那么一套房子能不能切分成多人共有？這在酒店中就可以非常簡單地實現(xiàn)。國外流行的是分時度假，以7天為一個單位，一年52個單元，可以獨立銷售，這52個單元的獨立銷售的權(quán)益可以流通，是一種使用價值的流轉(zhuǎn)和運用。

如果使用價值可以分割，與之對應(yīng)，能不能把產(chǎn)權(quán)同樣進(jìn)行分割，從而產(chǎn)權(quán)今后也可以流動，管理和運營機構(gòu)可以有效地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)托管和使用權(quán)的經(jīng)營，并且實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的流通交換。有效地把產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離以后，可以降低門檻，讓更多的人能夠持有產(chǎn)權(quán)，讓使用權(quán)的分割和產(chǎn)權(quán)的分割有效對接起來，通過管理結(jié)構(gòu)而實現(xiàn)可出租、可經(jīng)營的價值，從而搭建出一個運作平臺，實際上是眾籌理念的一種。這個管理結(jié)構(gòu)通過交換系統(tǒng)把一個地方的物業(yè)的使用，轉(zhuǎn)化為多個地方可交換的使用，把一種物業(yè)的使用，轉(zhuǎn)化為可以跨行業(yè)的物業(yè)使用，把酒店的物業(yè)使用權(quán)可以轉(zhuǎn)化成買機票、景區(qū)門票，這就是我們想要做的。開發(fā)一種分權(quán)度假產(chǎn)品，一份酒店客房產(chǎn)權(quán)分成13份，每一個買家擁有1/13產(chǎn)權(quán)，1/13產(chǎn)權(quán)對應(yīng)28天的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)可以固定擁有，多長時間都沒有問題；使用權(quán)的這28天可以來住也可以不住，不住可以托管給機構(gòu)，出租給別人，用形成的收益在全球換你想住的任何一個酒店，實現(xiàn)“一處置業(yè)，全球換住”。

這就是把產(chǎn)權(quán)、物業(yè)價值轉(zhuǎn)化為經(jīng)營價值，把經(jīng)營價值轉(zhuǎn)化為服務(wù)使用的服務(wù)結(jié)構(gòu)，同時也是一個跨界的商業(yè)模式：旅行、房地產(chǎn)、金融、O2O互聯(lián)網(wǎng)模式這四個領(lǐng)域的跨界整合。今天它還非常初級，處在初步的發(fā)展階段，但它非常適應(yīng)今天中國這個發(fā)展階段的需要和未來的需要，為未來提高不動產(chǎn)效益，實現(xiàn)運營價值做準(zhǔn)備。

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