縱觀近年來土地綜合開發(fā)領域的形勢，不難發(fā)現：旅游綜合體，已經成為當前政府機構引導區(qū)域開發(fā)、旅游集團進行旅游開發(fā)、地產企業(yè)創(chuàng)新地產開發(fā)的主流模式，這一趨勢，在未來五年甚至更長一段時期內必將繼續(xù)存在，這是中國旅游產業(yè)轉型的方向、中國地產開發(fā)創(chuàng)新的方向和政府引導區(qū)域升級的方向。

其關鍵原因有二：其一是休閑時代到來與經濟能力的提高使得市場休閑需求模式從單一觀光向多元休閑轉變；其二是旅游休閑具有強大的地氣提升、產業(yè)融合與區(qū)域帶動作用最終促進區(qū)域大發(fā)展。由此，為更好地順應市場的需求、創(chuàng)造更大的綜合效益，政府機構、旅游集團和地產企業(yè)，在區(qū)域土地綜合開發(fā)項目上，都越來越多地指向了“旅游綜合體”這一全新模式。

而由于旅游綜合體的開發(fā)運作相對復雜，既不同于純粹的旅游景區(qū)，也不同于傳統的住宅地產，因此其規(guī)劃咨詢也有著自身的特殊性。在“讓旅游綜合體成為旅游綜合改革戰(zhàn)略抓手”一文的基礎上，本文從旅游綜合體的實質出發(fā)，梳理出旅游綜合體規(guī)劃咨詢的階段與關鍵，供政府相關部門與開發(fā)企業(yè)參考。

一、“旅游綜合體”發(fā)展模式的本質解讀

要搞好旅游綜合體的規(guī)劃咨詢，首先必須認清其本質，主要從政府機構、旅游集團和地產企業(yè)三大角度，分別解讀旅游綜合體模式的本質。

（一）政府機構角度：旅游綜合體是區(qū)域綜合升級的引擎

從政府機構的角度來說，企業(yè)若是利用區(qū)域土地進行傳統住宅開發(fā)或單一的景區(qū)開發(fā)，不再受到歡迎，因其對區(qū)域發(fā)展的帶動作用非常有限。而旅游綜合體則不同，一個成功的旅游綜合體，將對區(qū)域旅游產業(yè)轉型、相關產業(yè)帶動、居住水平升級、社會就業(yè)拉動、整體形象提升、文化影響突破、城鄉(xiāng)統籌推進等諸多方面，產生極大的綜合作用。旅游綜合體，實際上已成為帶動區(qū)域綜合升級的最好引擎之一。

（二）旅游集團角度：旅游綜合體是旅游投資模式的新路

從旅游集團的角度來說，單一的旅游開發(fā)一般都是長線回收結構。而在旅游綜合體的構架下，旅游地產成為旅游開發(fā)的短線巨大效益，為旅游項目的持續(xù)長線健康發(fā)展提供了資金保障，最終獲得了一種良性的升級版旅游投資模式――以地產為核心收益支撐的區(qū)域旅游綜合開發(fā)模式，如華僑城、黃山元一大觀等。

（三）地產企業(yè)角度：旅游綜合體是地產創(chuàng)新開發(fā)的方向

從地產企業(yè)的角度來說，絕大多數企業(yè)在旅游綜合體的構架下，依靠旅游的開發(fā)，來催熟土地并促其升值，通過地產的開發(fā)獲取土地增值的巨大效益（部分企業(yè)通過項目的操作形成對旅游經營的熟悉及相應的隊伍或運營模式，實現向旅游領域拓展的目標），最終形成了從“傳統住宅開發(fā)商向旅游休閑地產開發(fā)商”的轉變，其模式是以旅游為土地升值手段的區(qū)域地產綜合開發(fā)模式，如恒大集團、萬達集團等。

由此可見，不論是旅游集團以地產為核心收益支撐的區(qū)域旅游綜合開發(fā)模式，還是地產企業(yè)以旅游為土地升值手段的區(qū)域地產綜合開發(fā)模式，其實質都是“旅游綜合體”的模式――以旅游休閑為基礎導向、旅游地產為收益核心、相關產業(yè)配套發(fā)展的區(qū)域土地綜合開發(fā)模式，其最終將發(fā)展成為帶動區(qū)域綜合升級的強大引擎。

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