近年來(lái)旅游投資逐年升溫，旅游開(kāi)發(fā)投資的增速明顯超過(guò)旅游市場(chǎng)的需求，特別是2005年之后，旅游項(xiàng)目的投資更是令人瞠目，動(dòng)輒就是高達(dá)幾十億、上百億。很多濰坊投資擔(dān)保公司都能承擔(dān)旅游項(xiàng)目的業(yè)務(wù)。

隨著城市化發(fā)展，旅游開(kāi)發(fā)已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程全面結(jié)合并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)化綜合開(kāi)發(fā)模式。這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式可以看作“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式”。依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報(bào)”三大因素形成的旅游引導(dǎo)下區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。

當(dāng)前，傳統(tǒng)的以游客為服務(wù)對(duì)象，通過(guò)服務(wù)獲取收益的旅游項(xiàng)目，其投入產(chǎn)出比越來(lái)越低，特別是在一流觀光資源已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完成之后，旅游服務(wù)與旅游設(shè)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是“高投資、低回報(bào)、長(zhǎng)周期”型項(xiàng)目。地方政府促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時(shí)代高回報(bào)率要求不謀而合。

受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到嚴(yán)重沖擊，投資商亟須繞過(guò)調(diào)控政策獲得開(kāi)發(fā)土地，而旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)境相對(duì)寬松，高額的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和旅游休閑度假房產(chǎn)利潤(rùn)可以抵消旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高成本。據(jù)估算，只需要把旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中盈利的40%用于開(kāi)發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施，就足以推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的綜合開(kāi)發(fā)。

于是，對(duì)土地開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的共同需要，形成了旅游與地產(chǎn)的對(duì)接模式——旅游區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)：政府出讓土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)，引導(dǎo)和要求投資商開(kāi)發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目。

而投資商在開(kāi)發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目的同時(shí)，就會(huì)要求政府匹配土地，用于住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。政府與投資商找到了各自利益的歸屬，結(jié)合旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要，整合形成了旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)、旅游綜合體開(kāi)發(fā)、旅游小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、旅游文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)等等。

由此，面向非城市區(qū)域的旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)成為新一輪圈地運(yùn)動(dòng)的主要方向。大批房地產(chǎn)商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開(kāi)發(fā)，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產(chǎn)、旅游演藝等行業(yè)，投資項(xiàng)目也逐漸呈現(xiàn)出大規(guī)模、高檔次的特點(diǎn)。

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《城市化進(jìn)程加快引發(fā)旅游投資熱》
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