伴隨中國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，中國城市化進(jìn)程在快速推動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)日益成為全社會(huì)的關(guān)注熱點(diǎn)。而剛剛過去的2013年，無疑是中國商業(yè)地產(chǎn)20年來風(fēng)云變幻最為激烈的一年。綠維創(chuàng)景總結(jié)出2014年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)主要有以下幾點(diǎn)：

1、零售企業(yè)紛紛“觸電”，線上線下結(jié)合成熱點(diǎn)

中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和零售商，在2013年積極轉(zhuǎn)型，并推出線上線下相結(jié)合的經(jīng)營模式。實(shí)體零售商觸網(wǎng)，開始與阿里巴巴等網(wǎng)絡(luò)巨頭合作。西單商場、王府井百貨、百聯(lián)集團(tuán)、銀泰百貨、新世界百貨等傳統(tǒng)零售企業(yè)通過線上、線下的有效互動(dòng)，增加傳統(tǒng)零售的銷量，從而使企業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展，真正做到兩條腿走路。而一些傳統(tǒng)企業(yè)亦紛紛在電商平臺(tái)上開設(shè)旗艦店，或自己運(yùn)營電商網(wǎng)站，例如：萬達(dá)已經(jīng)建立了自己的電商品牌，確定2014年用10個(gè)左右的店做試點(diǎn)，2015年1月在100個(gè)萬達(dá)廣場全面推出線上、線下相結(jié)合的模式。

2、零售企業(yè)加速三四線城市的突圍步伐

一、二線城市競爭激烈，市場飽和，單店銷售增長難度加大，而且租金和人工成本顯著增加，導(dǎo)致零售企業(yè)在這些城市擴(kuò)張速度放慢。與此同時(shí)，三四線城市需求潛力較大，租金和人工成本相對(duì)較低，加上一些地區(qū)出臺(tái)優(yōu)惠政策，一些大型連鎖企業(yè)紛紛向中小城市及農(nóng)村地區(qū)延伸渠道，在縣鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村設(shè)立零售網(wǎng)點(diǎn)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，在零售連鎖百強(qiáng)企業(yè)的抽樣調(diào)查中，其中十家企業(yè)在一二線城市門店數(shù)量的平均增幅分別為2%與6%，在三、四線城市門店數(shù)量平均增幅則分別為18%和17%，遠(yuǎn)高于一二線城市。

3、城市綜合體成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主流模式

一般在房地產(chǎn)市場面臨調(diào)控、政策打壓住宅地產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)進(jìn)入地產(chǎn)商的視野。城市綜合體，由于其帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，尤其受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2005-2010期間，全國18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個(gè)五年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬平方米，增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬平方米以上。

4、兒童業(yè)態(tài)成購物中心“標(biāo)配”

第四波嬰兒潮來襲，在強(qiáng)有力的家庭經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)下，兒童業(yè)態(tài)逐漸成為購物中心“標(biāo)配”，甚至有些購物中心將兒童業(yè)態(tài)比例擴(kuò)大到10%-25%。2013年開業(yè)的北京華潤五彩城購物中心，星期八小鎮(zhèn)等項(xiàng)目創(chuàng)造了新的消費(fèi)奇跡。數(shù)據(jù)顯示，華潤五彩城、藍(lán)色港灣、朝陽大悅城、凱德MALL、大鐘寺中坤廣場、萬達(dá)廣場、首地大峽谷等近百家主流購物中心都正在著力以加大兒童業(yè)態(tài)占比來拉動(dòng)商場銷售。兒童類業(yè)態(tài)蓬勃興起，正成為購物中心的主流。

5、體驗(yàn)式商業(yè)成為重要關(guān)注模式

隨著商業(yè)體量快速增長、同質(zhì)化加重，商業(yè)地產(chǎn)開始向體驗(yàn)化、休閑化、藝術(shù)化發(fā)展。在面臨著“不創(chuàng)新即死亡”的威脅下，2013年眾多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和零售商在新建、調(diào)整、改擴(kuò)建時(shí)，都把多元、體驗(yàn)、創(chuàng)新作為項(xiàng)目的重點(diǎn)，讓“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”成為一個(gè)永恒的定律。

體驗(yàn)式商業(yè)火爆的原因有三：第一，同一商圈商業(yè)體激增，同質(zhì)化嚴(yán)重，品牌雷同，消費(fèi)者產(chǎn)生審美疲勞；第二，越來越多的消費(fèi)者已經(jīng)不滿足于僅僅在商場購物，而是呈現(xiàn)出休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂、就餐、培訓(xùn)等多方面的消費(fèi)訴求，同時(shí)對(duì)于購物環(huán)境的要求也越來越高；第三，電商發(fā)展倒逼實(shí)體店轉(zhuǎn)向體驗(yàn)式商業(yè)，由傳統(tǒng)購物向綜合型休閑、娛樂、餐飲、體驗(yàn)型購物發(fā)展勢(shì)在必行。

6、社區(qū)購物中心將越來越受到追捧

隨著城市框架的拉大，城市核心商圈受到交通等條件的限制，很難滿足城市其他區(qū)域的消費(fèi)。而社區(qū)型購物中心以相對(duì)微型化、極強(qiáng)的便利性和豐富的生活業(yè)態(tài)組合，滿足了周邊社區(qū)生活消費(fèi)、餐飲消費(fèi)、休閑娛樂消費(fèi)需要，受到追捧。在中國區(qū)域性、都市型的購物中心接近市場飽和狀態(tài)下，從2012年開始更多機(jī)會(huì)來自社區(qū)型購物中心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國每年需要有230萬?的商業(yè)面積，按照3-5萬?的社區(qū)型購物中心面積規(guī)模計(jì)算，每年應(yīng)新增的社區(qū)型購物中心是40-50家。例如，深圳綠景地產(chǎn)佐伶薈、北京金隅萬科廣場、上海證大大拇指廣場等社區(qū)型微購物中心已經(jīng)得到市場充分認(rèn)可，未來將會(huì)有更多同類型項(xiàng)目入市。

7、文化旅游商業(yè)地產(chǎn)成熱潮

近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫，旅游商業(yè)的概念浮出水面并呈快速發(fā)展之勢(shì)，在旅游界和房地產(chǎn)界引起極大關(guān)注。在十八大和三中全會(huì)政策影響下，城鎮(zhèn)化和文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無形中促進(jìn)了旅游商業(yè)的開發(fā)。

文化旅游商業(yè)地產(chǎn)以文化為核心，聚集人氣，實(shí)現(xiàn)財(cái)氣，擺脫了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化的困擾。在此背景下，萬達(dá)、華潤等紛紛高調(diào)宣布進(jìn)軍文化旅游商業(yè)地產(chǎn)。

8、2014年中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的綜合管理人才嚴(yán)重匱乏

2014年中國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、開業(yè)運(yùn)營數(shù)量在2013年的基礎(chǔ)上仍然會(huì)急劇增加，預(yù)計(jì)未來5年購物中心面積至少還將再繼續(xù)增加一倍以上。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，決定了一個(gè)基礎(chǔ)的綜合管理人員，工作經(jīng)驗(yàn)至少要在一個(gè)項(xiàng)目上經(jīng)歷2-3年的開發(fā)期，2-3年的經(jīng)營管理期，甚至還需要2年以上金融產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變期，計(jì)算下來培養(yǎng)一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的專業(yè)人才至少需要6-8年的時(shí)間。故而，目前人才市場上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的綜合管理人才嚴(yán)重匱乏，再加上即將起航海外投資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理的號(hào)角已經(jīng)吹響，這更讓商業(yè)地產(chǎn)對(duì)綜合管理人才需求的發(fā)展遠(yuǎn)景雪上加霜。爭奪人才、科學(xué)培養(yǎng)和加快訓(xùn)練商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的綜合管理人才將成為2014年的重心。

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