綠維創(chuàng)景認為，項目因產(chǎn)品類型不同，投資及運營模式差距明顯。在商業(yè)地產(chǎn)前期策劃階段，應(yīng)做好項目的可行性研究工作，為以后的投資額度、回收周期、運營目標(biāo)等確定合理的目標(biāo)值，以便在項目實施和運營過程中，動態(tài)控制各個相關(guān)因素，保證投資方向的正確性，并保障合理的利潤回報。

可行性研究報告應(yīng)對擬建項目的必要性、市場可行性、項目定位及技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、市場競爭力、經(jīng)濟可行性等進行論證，以及對項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益進行綜合分析，尋求建設(shè)項目的最佳方案和最優(yōu)投資效果，提出項目的可行性方案。

（一）擬建項目市場可行性分析

酒店因所在的區(qū)位不同，客源結(jié)構(gòu)也存在較大區(qū)別。在市場必要性分析中，應(yīng)深入分析項目所在區(qū)域的宏觀市場環(huán)境、需求臨近度和周邊典型客戶，同時結(jié)合本區(qū)域酒店市場的供給及經(jīng)營情況，分析不同類型酒店發(fā)展的飽和度、市場的潛在供應(yīng)及未來的供需關(guān)系，對比競爭對手，判斷發(fā)展空間，論證項目在市場中的地位及建設(shè)可行性。

（二）擬建項目定位及技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

通過對擬建項目區(qū)域市場空間的判斷和競爭項目的經(jīng)營設(shè)施分析，結(jié)合擬建項目資源條件，確定目標(biāo)客源和市場定位、項目檔次、規(guī)模、酒店形象及主題風(fēng)格、管理模式，并進一步明確主要服務(wù)功能、主題和面積。

（三）擬建項目競爭分析及競爭戰(zhàn)略策劃

對競爭項目進行分析，包括酒店品牌、地理位置、功能設(shè)施、環(huán)境、服務(wù)、商業(yè)環(huán)境、硬件及裝修等，制訂本項目的競爭戰(zhàn)略、項目特色與核心競爭力。結(jié)合市場發(fā)展，預(yù)測擬建項目入市房價、出租率及各項設(shè)施經(jīng)營情況。

（四）擬建項目經(jīng)濟可行性論證

依據(jù)項目的市場定位與功能布局，估算項目總投資，并評價投資風(fēng)險，進一步論證項目定位及產(chǎn)品策劃的合理性。

1、資金使用計劃

對項目建造期資金投入、經(jīng)營期現(xiàn)金流量進行估測，分析項目建造資金運轉(zhuǎn)情況。

1）項目開發(fā)期資金投入

根據(jù)項目功能布局定位，對建造總投資進行測算，包括土地成本、工程造價估算、開業(yè)前期開辦費用估算、投資進度計劃及資金成本測算。

2）項目經(jīng)營期預(yù)測

分析市場發(fā)展及變動趨勢，對項目開業(yè)首年的主要經(jīng)營指標(biāo)進行測算，并根據(jù)行業(yè)趨勢，預(yù)測未來十年的經(jīng)營現(xiàn)金流，得出經(jīng)營穩(wěn)定期收益后，用收益法預(yù)測剩余年限的變現(xiàn)價值，最終得出整體經(jīng)營期的資金凈流入，主要包括客房收入預(yù)測、餐飲、娛樂及會議收入預(yù)測、項目經(jīng)營利潤分析等。

3）項目資金運用分析

結(jié)合項目資金投入及經(jīng)營產(chǎn)出，分析項目資金運用情況及資金融資需求。

2、經(jīng)濟效益分析與評價

依據(jù)項目經(jīng)營預(yù)測，評估項目的經(jīng)營成果。根據(jù)項目資金計劃，分別通過動靜態(tài)指標(biāo)（項目GOP、投資利潤率、項目回收期、內(nèi)部報酬率IRR、財務(wù)凈現(xiàn)值等）和敏感性分析，評估項目的經(jīng)濟效益及抵抗風(fēng)險能力。

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