我想知道商業(yè)地產(chǎn)策劃的流程是怎樣的，都包括哪些內(nèi)容？又需要避免哪些問題呢？希望您能給我一些答案！

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，我院結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)策劃的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：

1、項目投資策劃營銷；

2、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；

3、項目質(zhì)量工期策劃營銷；

4、項目形象策劃營銷；

5、項目營銷推廣策劃；

6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；

7、項目服務(wù)策劃營銷；

8、項目二次策劃營銷；

商方f.商業(yè)地產(chǎn)策劃過程中應(yīng)避免的問題

一、依賴于地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)

地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)并不是奇跡的創(chuàng)造者，而是客觀現(xiàn)實的分析者，其建議或結(jié)論對開發(fā)商而言，不是一個放之四海而皆準(zhǔn)的絕對真理，而是一個開發(fā)方向的建議及與此相應(yīng)的工作計劃。

二、將策劃放在詳規(guī)之后，本末倒置

目前，大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)理念依然是以“我”為中心，不去關(guān)注市場，“走一步算一步”、“車到山前必有路”的思想主宰著開發(fā)意識：拿到一塊地，接著搞設(shè)計，方案一比較，看誰畫得好。完全沒有市場營銷觀念——賣給誰？

在詳規(guī)比較階段或規(guī)劃確定之后，開發(fā)商也許能想起地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)：你給我定定位，看哪個方案好，開發(fā)商立等要方案。這樣，既不知己——沒有項目區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持；又不知彼——沒有競爭對手項目的市場營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對措施；也沒有確立項目的銷售方向，誰能說得清哪個方案好？ 

因為工作程序已經(jīng)本末倒置，開發(fā)商如果不能果斷將已經(jīng)做的工作推倒重來，地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)所能做的只是營銷概念策劃：為項目的未來銷售找賣點，想辦法讓置業(yè)者接受開發(fā)商已經(jīng)建成的產(chǎn)品，項目的空置顯然不可避免。

三、最好地產(chǎn)策劃機構(gòu)，“好”字如何確定

商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)屬于智力企業(yè)，工作業(yè)績很難量化。“好”這個詞同樣是個比較、相對的概念，而不能量化。房地產(chǎn)的地域性決定了不同地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)具有不同的特長，同時，不同的地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)對不同區(qū)域的熟悉程度也不同，使用的調(diào)查手段、取樣方法、樣本選取范圍也不同，人力資源結(jié)構(gòu)不同，應(yīng)用的理論不同，對項目的看法也不盡相同。由于沒有一個通用的工作標(biāo)準(zhǔn)來衡量，即使對同一個項目，也有可能得出完全不同的結(jié)論。

四、開發(fā)商招標(biāo)選擇——地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)無奈應(yīng)標(biāo)

有些商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商要求應(yīng)標(biāo)方案對項目有詳盡的分析與定位，而詳盡的分析與定位來自于項目調(diào)研、市場細(xì)分之后的結(jié)論。而簽約前，地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)是不會投入足夠的人力、物力、財力去進(jìn)行廣泛的前期市場分析論證工作的。用十幾天甚至幾天時間拿出的應(yīng)標(biāo)方案，分析與定位只能建立在主觀推測上。這種本末倒置的做法，根本不能保證所建項目面對的是有效需求。

五、商方f.商業(yè)地產(chǎn)策劃需要“獨立的精神”

每個房地產(chǎn)開發(fā)商的心中都有自己對未來項目規(guī)劃的想法，因此在選擇地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)時，不自覺地傾向于與自己思路相近的公司。一些地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)為接到這個項目，多方探聽開發(fā)商想法，投開發(fā)商所好，在未對市場進(jìn)行前期調(diào)查的情況下，卻能夠為開發(fā)商的項目做出定位，明知后果難料，可眼前利益遠(yuǎn)高于未來銷售所可能產(chǎn)生的嚴(yán)重后果。這樣的策劃，結(jié)果可想而知。