國慶迎來旅游旺季，在一二線城市地價攀升住宅限購的情況下，不少三、四線城市文化旅游綜合體應運而生，遍地開花。復合型功能旅游將是未來趨勢。據(jù)粗略統(tǒng)計，萬達近3年在文化旅游地產上投資已超2300億。同時保利地產、佳兆業(yè)集團等標桿房企分別在浙江慈溪、遼寧等地大興旅游綜合體項目，投資手筆均過百億。

旅游投資扎堆三四線

萬達集團300億投資青島東方影都，旅游地產似乎正在掀起投資熱潮。不少知名房企都紛紛掘金旅游地產。而細數(shù)萬達集團今明年20余個新開業(yè)項目，超過半數(shù)位于三、四線城市。

“地方政府希望有實力的公司合作新城開發(fā)，通過運營，周邊的地塊可以提升其價值，”保利商業(yè)項目發(fā)展中心副總經(jīng)理趙亮向南都記者介紹。保利的旅游地產布局選址也多在三、四線，包括陽江海陵島、東莞、浙江慈溪等地。

500億巨資打造北中國第一大盤，這是佳兆業(yè)集團在遼寧綏中縣的濱海旅游度假項目。碧桂園的十里銀灘系列落子深圳東部的惠州。兩者異曲同工的是，位于三線城市但瞄準的是一線北京深圳的客戶群。佳兆業(yè)遼寧20億的銷售額中，北京客戶超八成。

為何各大開發(fā)商紛紛瞄準二三乃至四線城市？寧波利時商業(yè)集團總經(jīng)理李興軍接受南都記者時采訪認為，現(xiàn)在不管是萬達、保利還是中糧等都積極在三、四線城市拿地，已經(jīng)成為整個商業(yè)地產的趨勢，房企必須要到這些地方去尋找發(fā)展空間。因為不少一、二線城市已經(jīng)達到非常飽和的狀態(tài)，面臨無法經(jīng)營、空戶率逐年上升，租金收不上來的困難。

在不少開發(fā)商看來，目前三、四線城市做綜合體成功的機會更高，因為一、二線城市商業(yè)區(qū)很密集，“只能拼后期運營團隊”，但三、四線城市往往在方圓三十公里地段只有一個綜合體，成為剛性需求，從而具備市場競爭力。

保利商業(yè)項目發(fā)展中心副總經(jīng)理趙亮就向南都記者透露，保利在慈溪拿地開建期間就與政府相關部門溝通，未來5到10年整個城市不會再有如此大的綜合體入市，為的是保證項目的不可替代性，防止區(qū)域業(yè)態(tài)過度競爭和重復建設?！罢w策略是引進租金低的好商家，通過他們來帶動其他商家，在財務上讓利給大的租戶?！?/P>

盈利不靠租金靠資產增值

究竟操盤旅游綜合體會否面臨資金斷層的壓力？大手筆注入的資金何時才能回收？業(yè)內人士紛紛提出了疑問。

萬達集團一位業(yè)務總監(jiān)告訴南都記者，萬達為確保招租順利會想各種辦法，包括發(fā)動大品牌的帶動效應，優(yōu)異的條件給出適當優(yōu)惠等。

保利地產慈溪項目有關負責人亦承認大型綜合體招商是有困難的，但項目需要通過規(guī)劃亮點，設計不可復制性，“相比于一、二線城市雖然招商容易但競爭對手多，可以說三、四線的綜合體還是好做一些的。”

操盤旅游地產的房企都倡導“現(xiàn)金流為王”。楚睿商業(yè)董事長黃文杰接受南都記者采訪時介紹，租金只是獲取利潤的其中一種方式，更重要的方式是資產增值，把持有的資產進行增值才是盈利的方式?！?到15年都是商業(yè)正常的回收周期。綜合體項目的收入方式除了租金收入、資產增值外還有部分是屬銷售回籠”。李興軍認為，常規(guī)來說一個商業(yè)項目的投資收回最長不能超過15年。

瞄準養(yǎng)老休閑多業(yè)態(tài)

“大干快上”的綜合體引發(fā)的“泡沫”之憂，事實上，開發(fā)商也明打算盤，在綜合體里，一定要盡量布局豐富的業(yè)態(tài)，特別是結合時下熱點的養(yǎng)老產業(yè)，多條干線錯位發(fā)展。

萬達集團董事長王健林表示，不同區(qū)域的萬達城不是簡單復制，而是有不同的文化旅游內容，充分結合當?shù)匚幕w現(xiàn)當?shù)靥厣?。保利地產也稱目前對多種重要業(yè)態(tài)都將均衡發(fā)展，圍繞商業(yè)、旅游、養(yǎng)老地產等業(yè)務，同時關注城鎮(zhèn)化發(fā)展的新機遇，創(chuàng)造新的業(yè)績和利潤增長點。

佳兆業(yè)的東戴河項目亦集旅游休閑養(yǎng)老于一體，打造養(yǎng)老示范和海洋文化保護基地等概念，以高端休閑結合養(yǎng)老養(yǎng)生為概念，針對老年人需求建設醫(yī)療配套和養(yǎng)生宮，同時落地首個海洋保護公益文化基地。佳兆業(yè)集團董事局副主席孫越南稱，養(yǎng)老產業(yè)將引入其中，發(fā)揮戰(zhàn)略作用。而這一定位十分湊效，目前項目有1/3客戶為50歲以上老人。

“旅游地產投資熱的背后是對開發(fā)商成熟旅游地產整體運營能力的考驗，也是全產業(yè)鏈整合能力的考驗”，旅游地產專家、威海光耀集團李小鵬提出。

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